Makelaar onmisbaar bij aankoop appartement in een VvE
De makelaar als gids in het VvE-doolhof: onmisbaar bij de aankoop van een appartement
)
De Amsterdamse woningmarkt is razendsnel en oververhit. Een woning kopen in de hoofdstad vereist snel handelen; er is nog steeds sprake van overbieden en gunning op basis van de gunstigste voorwaarden. Wanneer kopers een appartement vinden dat aan hun wensen voldoet en nog niet voor hun neus is weggekaapt, staan ze al met één been in de finale. En dan? Dan komt de minder zichtbare wereld: die van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Juist hier komt de meerwaarde van een betrokken en deskundige aankoopmakelaar bij een appartement naar voren. Want wat wordt er eigenlijk aangeboden?
Waarom de VvE net zo belangrijk is als de locatie
Waar veel mensen bij een woning vooral letten op locatie, het aantal kamers en afwerking, is de gezondheid van de VvE minstens zo bepalend voor het woonplezier – én de financiële risico’s. Bij de aankoop van een appartement word je eigenaar van een appartementsrecht. Dit houdt in dat je mede-eigenaar wordt van een gebouw en je het gebruiksrecht krijgt van een deel ervan. Het eigendom stopt dus niet bij de voordeur in het trappenhuis. En de verantwoordelijkheden evenmin.
Dat betekent:
meebetalen aan onderhoud
meebeslissen over grote uitgaven
gebonden zijn aan huishoudelijke regels die al zijn opgesteld
De gezondheid en professionaliteit van de VvE zijn dus cruciaal.
)
VvE-documentatie: de papieren puzzel
VvE-documentatie is vaak omvangrijk en technisch van aard. Je zou het saai kunnen noemen. Denk aan:
notulen van ledenvergaderingen
het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
de splitsingsakte
de begroting
de jaarrekening
Voor een doorsnee koper is het moeilijk te beoordelen wat de inhoud van deze documenten werkelijk betekent.
“...En wat maakt het uit dat er niet zoveel geld in kas van de VvE zit? Dat appartement heeft een gigantisch dakterras! Summer here we come.”
Een makelaar met ervaring in appartementsrecht en VvE’s weet wél wat relevant is en waar de risico’s schuilen. Is er goedkeuring voor het dakterras afgegeven door de VvE? En door de gemeente? Bij wie liggen de verantwoordelijkheden voor demontage en herbouw als de dakbedekking vervangen moet worden?
Hoe een aankoopmakelaar door het MJOP en jaarstukken prikt
Het MJOP, waarin gepland onderhoud voor de komende jaren staat, komt in vele vormen. Op de achterkant van een bierviltje, een excelsheet, gekopieerd van de buren of een uitgevoerde conditimeting op basis van de NEN2767. Op het eerste gezicht lijkt het een opsomming van schilderbeurten en dakinspecties.
“Aankomend jaar worden geen onderhoudskosten verwacht, dus het is prima in orde.”
Wie dieper kijkt, ziet of het plan realistisch is:
Wordt er rekening gehouden met actuele kostenontwikkelingen?
Sluit het aan bij de staat van het gebouw?
Is er voldoende financiële ruimte om het plan uit te voeren?
De jaarrekening biedt eveneens waardevolle inzichten:
Is het reservefonds voldoende gevuld?
Zijn er achterstallige betalingen?
Wordt er structureel meer uitgegeven dan begroot?
Dit soort signalen zijn voor een aankoopmakelaar aanleiding om verder te vragen – en soms ook om te waarschuwen.
Niet alleen stenen en cijfers: ook de dynamiek binnen de VvE telt
Naast de financiële en technische aspecten speelt de interne verhoudingen een rol. De notulen van ledenvergaderingen zeggen veel. Worden besluiten genomen of eindeloos uitgesteld? Heerst er harmonie of onenigheid? Is er een actief bestuur? Komt het zijn taken na?
Een koper checkt de afstand tot de supermarkt, maar een makelaar kijkt naar het karakter van de gemeenschap. Is het een daadkrachtige VvE of stuurloos? Zeker in Amsterdam, waar veel gebouwen stammen uit de 19e en vroege 20e eeuw, zijn VvE’s vaak divers van samenstelling. Dit kan tot uiteenlopende belangen leiden, die niet altijd goed samenkomen.
Een aankoopmakelaar helpt inschatten of een koper zich prettig voelt in deze context – én of er realistische vooruitzichten zijn op goed onderhoud en stabiele VvE bijdragen.
Voorkomen is beter dan procederen
Een aankoopmakelaar is er niet alleen om te onderhandelen of een passend bod te adviseren. In het geval van VvE-woningen vervult hij of zij een controlerende, signalerende en soms waarschuwende rol. De makelaar herkent en benoemt de Red Flags.
Problemen met VvE’s komen vaak pas later aan het licht – bijvoorbeeld als er een hoge extra bijdrage wordt gevraagd of een conflict ontstaat over zaken die “allemaal goedgekeurd waren door de VvE”. Het verplichte lijstje van documenten opvragen kan iedereen. Maar tijdig en deskundig analyseren en beoordelen, dat is waar het verschil zit.
Bij onduidelijkheden kan de aankoopmakelaar navraag doen bij:
de verkopende partij
de VvE-beheerder
een bouwkundig inspecteur
of een jurist
…voordat er hij/zij een bod voor de koper doet
De aankoopmakelaar als stabiele factor
Het kopen van een appartement is voor de meeste mensen de grootste financiële beslissing in hun leven. In een overspannen markt ligt de nadruk vaak op snelheid, maar juist daarom is het belangrijk dat iemand de rust bewaart, de details niet uit het oog verliest en de belangen van de koper bewaakt.
Want wat is het belang van de koper? Een woning vinden, no matter what? Of de júiste woning vinden?
Uiteindelijk geldt: een mooie woning koop je in een uur, maar een gebrekkige VvE levert jarenlang gedoe op.
Hulp nodig bij het beoordelen van een VvE?
Een MVA-aankoopmakelaar weet precies waar hij op moet letten bij de aankoop van een appartement. Wil je zeker weten dat je geen verrassingen tegenkomt? Vind jouw aankoopmakelaar bij de MVA.
)
Over deze blogger
Bjorn Brandhorst is partner bij Delair Vastgoedbeheer. Dit professionele VvE beheerkantoor heeft ruim 1.400 VvE's in beheer waarvan 80% in de hoofdstad. Met ruim 25 jaar ervaring, kennen zij het reilen en zeilen binnen de Amsterdamse VvE’s.
Wil je contact met Bjorn? Of advies van een van zijn 30 collega’s? Neem dan even contact op met Delair