)
In Q1 2026 is de Amsterdamse koopmarkt rustiger dan in het topjaar 2025. Er worden minder woningen verkocht, er staan er meer te koop en de gemiddelde verkoopprijs per woning daalt vergeleken met het einde van vorig jaar.
Meer keuze voor kopers, minder haast
In de eerste maanden van 2026 merkten makelaars dat er meer rust was op de markt. Kopers kunnen uit meer woningen kiezen dan een jaar geleden en een woning staat gemiddeld iets langer te koop voordat er een koper is. Kopers hebben daardoor meer tijd om te bezichtigen en na te denken, in plaats van binnen een paar dagen te moeten beslissen. Tegelijk blijft Amsterdam voor veel woningzoekenden een lastige markt, omdat het aanbod nog steeds snel weg kan zijn in populaire buurten.
Prijzen vlakken af, maar Amsterdam blijft duur
De gemiddelde verkoopprijs per woning ligt in Q1 2026 duidelijk lager dan in het vierde kwartaal van 2025, terwijl de prijs per vierkante meter maar beperkt terugloopt. Dat komt vooral doordat er nu relatief meer kleinere en minder luxe appartementen worden verkocht, en minder grote, dure woningen. Voor kopers betekent dit dat het totale prijskaartje van een huis soms wat lager is, maar dat je per vierkante meter nog steeds een hoog bedrag betaalt in vergelijking met de rest van Nederland.
)
)
Meer aanbod door verkoop huurwoningen
Net als in 2025 blijft de verkoop van voormalige huurwoningen (uitponden) een belangrijk onderdeel van het extra aanbod. Verhuurders verkopen nog steeds op grote schaal hun woningen, vaak appartementen die kleiner zijn en soms opgeknapt moeten worden. Dit zorgt voor meer keuze aan de onderkant en het middensegment van de markt, maar lost het brede tekort aan goed betaalbare woningen in Amsterdam niet op. Daarnaast heeft dit permanent effect op de huurwoningmarkt.
Minder transacties door onzekerheid
Het aantal verkochte woningen ligt in Q1 2026 32 procent lager dan in het kwartaal ervoor en iets onder het niveau van een jaar eerder. Dat heeft meerdere oorzaken: Q1 is altijd een rustiger kwartaal maar daarnaast zien we hogere hypotheekrentes, gestegen woonlasten en internationale spanningen die zorgen voor meer voorzichtigheid bij kopers. Veel mensen stellen hun verhuisplannen even uit of wachten af hoe de economie en rente zich ontwikkelen. Makelaars zagen dat vooral in januari en februari terug in minder bezichtigingen; in maart trok het aantal bezichtigingen per woning weer aan.
)
Nog vaak overbieden, maar met meer onderhandelingsruimte
Ondanks de afkoeling blijft Amsterdam een concurrerende markt. In veel stadsdelen wordt nog regelmatig - gemiddeld bij 71% van de aankopen - boven de vraagprijs geboden, al is het aandeel transacties boven de vraagprijs wat lager dan in de drukste jaren. Kopers hebben gemiddeld iets meer onderhandelingsruimte en er zijn meer woningen waar niet extreem veel op wordt overboden. Vooral woningen met een minder gunstig energielabel, hogere prijsklasse of minder gewilde ligging blijven wat langer in de verkoop staan.
Wat betekent dit voor jou als koper of verkoper?
Voor kopers betekent de huidige markt iets meer keuze en meer tijd om rustig te vergelijken, maar nog steeds hoge prijzen per vierkante meter en stevige concurrentie in populaire buurten. Voor verkopers betekent het dat een goede prijs en presentatie belangrijk blijven, maar dat je niet overal meer kunt rekenen op een razendsnelle verkoop met maximale overbieding. In alle gevallen kan een MVA‑makelaar helpen om de lokale markt goed in te schatten en realistische keuzes te maken in deze veranderende, maar nog altijd krappe Amsterdamse woningmarkt.
)