Kosten koper: met welke kosten moet je rekening houden bij het kopen van een huis?

De koopsom is niet het enige bedrag waarmee je rekening moet houden. Bij de aankoop van een bestaande woning komen er verschillende kosten boven op de koopsom. Deze worden vaak samengevat onder de term kosten koper, afgekort als k.k. Maar hoeveel bedragen deze kosten eigenlijk? En minstens zo belangrijk: met welke andere financiële verplichtingen moet je rekening houden om te voorkomen dat een woning achteraf aanzienlijk duurder blijkt dan gedacht?

Wat betekent kosten koper?

Staat een woning te koop voor bijvoorbeeld € 750.000 kosten koper, dan betekent dit dat bepaalde kosten voor rekening van de koper komen en dus boven op de koopsom worden betaald.

Onder de bijkomende aankoopkosten vallen onder andere de overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, kosten voor een bouwkundige keuring, hypotheekadvies en de kosten van een aankoopmakelaar. Welke kosten precies van toepassing zijn, verschilt per koper en per woning. Funda adviseert kopers om in algemene zin rekening te houden met circa 4 tot 6% aan bijkomende kosten, al kan dit per situatie sterk verschillen.

Omdat een hypotheek in beginsel maximaal 100% van de woningwaarde mag bedragen, moeten veel van deze bijkomende kosten uit eigen middelen worden betaald. Het is daarom verstandig om vóór het uitbrengen van een bod goed inzicht te hebben in het totaal benodigde bedrag.

Overdrachtsbelasting

Voor veel kopers vormt de overdrachtsbelasting de grootste kostenpost. Wie in 2026 een woning koopt en deze zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt in beginsel 2% overdrachtsbelasting. Voor een woning van € 750.000 betekent dit bijvoorbeeld € 15.000.

Voor kopers tussen de 18 en 35 jaar bestaat onder voorwaarden de startersvrijstelling. In 2026 geldt deze vrijstelling voor woningen met een waarde van maximaal € 555.000. De koper moet de woning zelf voor langere tijd gaan bewonen en mag niet eerder gebruik hebben gemaakt van de startersvrijstelling.

Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, bijvoorbeeld als tweede woning of voor verhuur, dan geldt in 2026 een overdrachtsbelastingtarief van 8%.

Notaris, taxatie, hypotheekadvies

Naast de overdrachtsbelasting zijn er verschillende andere aankoopkosten.

De notaris verzorgt onder meer de leveringsakte waarmee de woning juridisch op naam van de koper wordt gezet. Wanneer er een hypotheek wordt afgesloten, wordt daarnaast een hypotheekakte opgesteld. Ook worden de aktes ingeschreven bij het Kadaster. Deze kosten verschillen uiteraard per notaris maar liggen toch tussen de € 2.000,- en € 5.000,-

Voor het verkrijgen van een hypotheek is doorgaans een taxatie nodig. De hypotheekverstrekker wil immers weten wat de marktwaarde van de woning is. Een taxatie kost gemiddeld tussen de € 750,- en € 1500,- euro.

Een deel van de kosten die samenhangen met het afsluiten van de hypotheek kan onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn. Zo kunnen onder andere bepaalde notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten die noodzakelijk zijn voor de financiering en advies- en bemiddelingskosten aftrekbaar zijn.

Een bouwkundige keuring kan onverwachte kosten juist voorkomen

Bij de aankoop van een woning is niet alleen de prijs belangrijk, maar ook de technische staat.

Een bouwkundige keuring kan inzicht geven in gebreken en onderhoud dat op korte of langere termijn noodzakelijk is. Denk aan werkzaamheden aan het dak, kozijnen, gevels, installaties of fundering.

De kosten voor zo'n onderzoek zijn relatief beperkt ten opzichte van de mogelijke herstelkosten die ermee aan het licht kunnen komen. Zeker bij oudere woningen kan het daarom verstandig zijn vooraf onderzoek te laten uitvoeren.

Bij een appartement: kijk verder dan de maandelijkse VvE-bijdrage

Bij de aankoop van een appartement is er nog een belangrijke financiële factor: de Vereniging van Eigenaars (VvE).

De maandelijkse VvE-bijdrage is eenvoudig zichtbaar, maar vertelt lang niet het hele verhaal. Een opvallend lage bijdrage hoeft bijvoorbeeld niet gunstig te zijn. Het kan betekenen dat er onvoldoende wordt gereserveerd voor toekomstig groot onderhoud. Vereniging Eigen Huis adviseert daarom onder meer te kijken naar het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

In een MJOP staat welk onderhoud de komende jaren wordt verwacht en wat daarvan naar schatting de kosten zijn. Denk aan schilderwerk, kozijnen, gevels, daken, liften en andere gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw.

Wanneer een goedkope aankoop achteraf duur kan worden

Toekomstige VvE-uitgaven vallen strikt genomen niet onder de traditionele kosten koper. Toch kunnen ze financieel veel belangrijker zijn dan enkele honderden euro's verschil in notariskosten of taxatiekosten.

Stel dat je een appartement koopt waarbij de VvE slechts beperkt geld in kas heeft. Kort na de aankoop besluit de VvE dat het dak, de gevel of de fundering moet worden aangepakt. Als het reservefonds onvoldoende is, kunnen de eigenaren worden gevraagd om een extra bijdrage te betalen. Dat kan om duizenden of in sommige situaties tienduizenden euro's per appartement gaan.

Daarom is het belangrijk om vóór aankoop niet alleen naar de woning zelf te kijken, maar ook naar de financiële en juridische gezondheid van de VvE.

Een aankoopmakelaar kan onder andere de notulen van recente vergaderingen, jaarstukken, begroting, hoogte van het reservefonds, het MJOP en de splitsingsakte beoordelen. Ook kan worden gekeken of er grote werkzaamheden zijn besproken, besluiten zijn genomen, leningen lopen of bijzondere kosten worden verwacht.

Goed aankoopadvies kan uiteindelijk geld besparen

Een aankoopmakelaar brengt vanzelfsprekend kosten met zich mee. Toch kan goed aankoopadvies juist voorkomen dat je achteraf met veel grotere uitgaven wordt geconfronteerd, omdat er een professional met je mee kijkt. Deze kosten voor een makelaar bespreek je vooraf, vaak is dit een vast tarief.

Naast het bepalen van een realistische marktwaarde en het voeren van de onderhandelingen gaat het bij aankoopbegeleiding ook om het herkennen van risico's. Hoe gezond is de VvE? Is er voldoende gereserveerd voor onderhoud? Zijn er grote werkzaamheden aangekondigd? Zijn er bijzonderheden in de splitsingsakte? En past de uiteindelijke aankoopprijs nog bij de woning wanneer deze toekomstige verplichtingen worden meegerekend?

De werkelijke kosten van een woning bestaan uiteindelijk uit meer dan alleen de koopsom en de officiële kosten koper. Juist door vooraf het volledige financiële plaatje te bekijken, kun je een weloverwogen beslissing nemen en onaangename verrassingen na de sleuteloverdracht zoveel mogelijk voorkomen.

Ben je opzoek naar een woning? Een MVA aankoopmakelaar helpt met alle specifieke vereisten van de Amsterdamse vastgoedmarkt, zoals bijvoorbeeld erfpacht. Zo kom jij goed beslagen ten ijs bij een van de grootste aankopen van je leven. Je vindt jouw gecertificeerde aankoopmakelaar bij de Makelaarsvereniging Amsterdam.