Mag iemand overbieden als de inschrijfdatum voorbij is?
Wat betekent ‘onder bod’ in combinatie met het schriftelijkheidsvereiste, en waarom is een makelaar dan juist belangrijk?
)
Kun je nog worden overboden nadat de sluitingstermijn is verstreken? Deze gastblog legt uit wat ‘onder bod’ betekent, welke rol het schriftelijkheidsvereiste speelt en wat je daarvan merkt als koper. Een huis kopen of verkopen is een van de belangrijkste levensbeslissingen, die de meeste mensen maar twee of drie keer in hun leven nemen. Door de toegenomen wetgeving, regeldruk en bemoeienis van allerlei partijen (onder andere de wetgever, verenigingen en vertegenwoordigers van doelgroepen, politiek en media), is het kopen of verkopen van een woning alleen maar ingewikkelder geworden.
Mondelinge overeenkomst niet rechtsgeldig
Het schriftelijkheidsvereiste stelt dat de koop van een woning door een koper te allen tijde op papier moet worden vastgelegd en ook door een verkoper moet worden ondertekend. Mondelinge afspraken, e‑mails, appjes of andere vormen van communicatie zijn dus op zichzelf niet genoeg om elkaar juridisch tot nakoming te kunnen dwingen. Zolang de koopakte nog niet door beide partijen is getekend, kan zowel de verkoper als de koper er nog van afzien.
Onder bod en schriftelijkheidsvereiste
In het hele (ver)koopproces zijn er een paar momenten die extra spannend en verwarrend kunnen zijn. Eén daarvan is de fase waarin een woning ‘onder bod’ staat. In dit blog leggen we deze twee begrippen uit. Stel, je hebt interesse in een woning die je hebt bezichtigd en je verneemt van de verkopend makelaar dat de woning ‘onder bod’ is. Wat betekent dat dan? Onder bod houdt in dat iemand een bieding op de woning heeft gedaan die door de verkoper wordt overwogen. Op grond van het wettelijke schriftelijkheidsvereiste geldt dat jij nog alle mogelijkheid hebt om ook een bieding uit te brengen, zolang er geen koopovereenkomst door koper en verkoper is ondertekend.
Zelfs al is de verkoper mondeling (zie kader) akkoord gegaan, dan kan die verkoper nog steeds een andere bieding aanvaarden, zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend door koper en verkoper. Immers, volgens het schriftelijkheidsvereiste is er tot die tijd van ondertekening door koper en verkoper geen rechtsgeldige overeenkomst. Het staat de verkoper dan nog vrij om zich niet gebonden te voelen door een mondelinge overeenkomst en om met een derde partij, die vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst met een beter voorstel komt, in zee te gaan. Gevoelsmatig druist dit natuurlijk in tegen de morele normen en waarden. Immers is een mondelinge overeenkomst ook een overeenkomst: ‘we hebben het toch zo afgesproken?’, zo zou je denken. Maar de wetgever wil de wetgeving van het schriftelijkheidsvereiste uit 2003 tot heden niet ongedaan maken.
)
Het schriftelijkheidsvereiste uitgelegd
Op 1 september 2003 is het wettelijke schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning door een particulier is in Nederland ingevoerd. Sindsdien bepaalt artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. Mondelinge overeenstemming is dus niet voldoende om een geldige koopovereenkomst tot stand te brengen.
Belangrijke punten:
Het geldt wanneer de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf.
De overeenkomst komt pas tot stand zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend.
Vanaf het moment dat de koper een afschrift van de getekende koopakte ontvangt, begint ook de wettelijke bedenktijd van drie dagen te lopen.
De regeling is ingevoerd via de wet van 5 juni 2003 tot aanvulling van de regeling van de koop van onroerende zaken (Stb. 2003, 238). De reden waarom deze wetgeving werd opgesteld is dat particuliere kopers beter beschermd moeten worden tegen overhaaste mondelinge toezeggingen bij woningkoop.
Wat zien makelaars gebeuren in de praktijk?
Vaak wordt door media, politiek, wetgever en anderen bij het eisen en vastleggen van regulering voorbijgegaan aan de praktijk en de gevolgen daarin. Alleen al de emoties waarmee kandidaat kopers te maken kunnen krijgen bij de ongetwijfeld goedbedoelde wet- en regelgeving van het schriftelijkheidsvereiste zijn enorm.
Voorbeeld: de emoties achter een bod
Angela (fictieve naam) heeft na zestien keer bezichtigen van woningen en het bieden daarop eindelijk vernomen dat ze de beste bieding heeft gedaan, die de verkoper wil accepteren.
Let op: de beste bieding is niet altijd de hoogste bieding! De verkoper, die eigenaar is van de woning, bepaalt met wie hij/zij in zee gaat om zijn/haar huis te verkopen. Dat kan bijvoorbeeld iemand zijn die een lagere bieding heeft gedaan, maar wel de gunfactor van de verkoper heeft.
Angela belt in haar blijdschap al haar vrienden en familie en is euforisch dat ze eindelijk een woning kan kopen. Dan belt de verkopend makelaar haar de volgende dag op om te melden dat er nog een hoger bod binnen is gekomen, ook al is dat na een zogenaamde inschrijvingsperiode. En dat de verkoper hiermee verder wil gaan. De rol die de verkopend makelaar heeft om Angela dit bericht te melden is verre van leuk en veroorzaakt enorm veel emoties. Maar de verkoper meldt aan de verkopend makelaar dat zij dat hogere bod van bijvoorbeeld € 5.000 meer niet iedere dag verdient en het weliswaar sneu voor Angela vindt, maar dat hogere bod toch te veel geld vindt om te ‘laten lopen’.
Zoals verwacht is Angela woedend en veelal krijgt dan de verkopend makelaar in dat geval de schuld. Het komt dan ook meer dan eens voor dat een kandidaat koper die dit overkomt de makelaar aanklaagt bij de daarvoor bestemde rechterlijke instanties. En dat terwijl de verkopend makelaar, ook al zou hij/zij dat willen, hier niets aan kan doen. Daarnaast is de verkopend makelaar verplicht om het hogere bod door te geven aan zijn/haar opdrachtgever/verkoper.
Niet de makelaar, maar de wetgever, die aan de verkoper de ruimte biedt om na een biedingsprocedure en een mondelinge overeenkomst nog met derden in zee te kunnen gaan, is de partij die bovengenoemde ergernis en bijkomende emoties bij kopers weg zou kunnen nemen. Dat doet zij door het wettelijke schriftelijkheidsvereiste weer af te schaffen.
Het biedlogboek en het schriftelijkheidsvereiste
Veel partijen hebben tijd besteed aan het inrichten en opleggen van het gebruik van een biedlogboek. Dit om de transparantie in het biedingsproces te waarborgen, waarbij achteraf kan worden vastgesteld of iedereen wel gelijke kansen heeft gehad om te kunnen bieden. Nadat Vastgoed Nederland, Vereniging Eigen Huis en het Ministerie van Binnenlandse Zaken de eisen hadden vastgelegd voor het gebruik van een biedlogboek, dat afkomstig was uit de koker van Vastgoed Nederland, besloot de NVM hierin niet mee te gaan. NVM vond de basis van een biedlogboek prima, maar is van mening dat de opgestelde regelgeving te ver ging ten aanzien van de vrijheid van de verkoper, die immers eigenaar is en zelf zou moeten kunnen bepalen aan wie hij/zij verkoopt.
Gevolg is dat niet alle makelaars die bij een brancheorganisatie zijn aangesloten hetzelfde biedlogboek gebruiken. Makelaars die niet zijn aangesloten bij een brancheorganisatie zijn überhaupt niet verplicht om een biedlogboek te gebruiken.
Er is niets mis met transparantie in het koopproces. Maar ook deze regelgeving met een biedlogboek mist zijn slagkracht in de praktijk als gevolg van hetzelfde, hierboven genoemde, wettelijke schriftelijkheidsvereiste. Een voorbeeld om dit te duiden:
Een woning wordt aangeboden en er zijn ‘kijkdagen’ georganiseerd. Dertig kandidaten hebben de woning bekeken en op een woensdag om 12.00 uur is de deadline (het doen van een bieding) voor de inschrijving. Vrijwel iedereen die een bieding wil uitbrengen, doet dat vóór die tijd. Na 12.00 uur heeft de verkopend makelaar overleg met zijn opdrachtgever en wordt de kandidaat met de (volgens de verkoper) beste bieding gekozen om de deal mee te gaan doen.
Om 17.00 uur op die dag belt een aankoopmakelaar namens zijn kandidaat, die vernomen heeft dat een andere bieder het beste bod had gedaan. Kandidaatkoper wil zijn/haar bieding verhogen naar een hoger niveau dan de tot dan toe beste bieder. De verkopend makelaar is verplicht dat door te geven aan zijn verkopende opdrachtgever. In verreweg de meeste gevallen kiest dan een eigenaar/verkoper ervoor om voor die betere bieding te gaan, hetgeen geoorloofd is op basis van het schriftelijkheidsvereiste.
Conclusie: er is enorm veel werk verricht, zijn discussies gevoerd en kosten gemaakt voor het inrichten van een biedlogboek, dat weliswaar de transparantie van het biedproces beschrijft, maar geen zekerheid biedt aan iemand die als beste uit een biedingsproces naar voren komt.
Dit is slechts één onderdeel in het (ver)koopproces. Door het oerwoud (noem het maar ‘enge bos’) van regelgeving en verplichtingen zijn soms ‘door het bos de bomen niet meer te zien’. De regels en verplichtingen door de wetgever, beroepsorganisaties, politiek en andere betrokken partijen zijn zoals gemeld met goede bedoelingen gemaakt, maar staan soms werkelijk los van de praktische werkelijkheid, waardoor het een averechtse uitwerking heeft op wat ermee beoogd is.
Regels en instrumenten (zoals biedlogboek, sluitingstermijn) geven kopers een gevoel van orde en eerlijkheid, maar het moment van tekenen blijft beslissend. Daarom kun je ondanks transparantie en procedures tóch nog worden overboden.
Werkelijke bescherming voor een kandidaat koper
Het lijkt simpel om als particulier zelf een huis te (ver)kopen, maar dat is het meestal niet. Meermaals komen deze ‘niet professionals’ voor onverwachte, veelal (financiële) tegenvallers te staan als iets niet goed is geregeld in het gehele (ver)koopproces. Mensen lopen er niet mee te koop wanneer zij blunders hebben gemaakt, ontstaan door hun eigen onkunde. Het aantal gevallen dat dit voorkomt is daarom veel meer dan bekend is. Hetzelfde geldt voor het aankopen van een woning. Het kan goed gaan wanneer je als particulier aankoopt, maar het gaat om levensbeslissingen en enorm veel geld en als het misgaat, dan kan dat behoorlijke schadeposten opleveren.
)
We leven gelukkig in een vrij land en je hebt als eigenaar of koper zelf de vrije keuze om het aan- of verkoopproces zelf te doen of je te laten begeleiden door een professional. Gezien de omvang van de betreffende levensbeslissing, zowel financieel als emotioneel, is het inschakelen van een professional in de vorm van een verkoop- en aankoopmakelaar mijns inziens geen kostenpost, maar een opmaat naar een onbezorgde aan- of verkoop van een woning. Naar de rechtbank ga je ook met een professional (advocaat); waarom zou je dan voor de plek waar je dagelijks een groot deel van je tijd verblijft en enorm veel geld voor moet betalen niet de hulp inroepen van een professional?
Politiek, wetgever en vele media menen dat een koper moet worden beschermd bij het kopen van een woning en zoeken daarvoor naar nog meer regels en wetgeving, terwijl een aankoopmakelaar al die zorgen en onzekerheden kan wegnemen bij een koper. Die makelaar beschermt daadwerkelijk de koper en behartigt diens belangen vanaf het zoeken naar een woning tot en met de overdracht bij de notaris. Helaas zijn de kosten van de aankoopmakelaar (in tegenstelling tot die van een hypotheekadviseur) niet fiscaal aftrekbaar, terwijl een aankoopmakelaar juist zorgdraagt voor de door de meeste partijen gewenste bescherming van een koper bij de aankoop van een woning. Wellicht een idee voor de wet- en regelgevers om de kosten van die aankoopmakelaar wél fiscaal aftrekbaar te maken en deze kosten mee te kunnen laten financieren bij een hypotheek.
Een woning (ver)kopen, hoe pak je het aan?
Wil je in Amsterdam een woning kopen of verkopen en zeker weten waar je juridisch aan toe bent? Een bij de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) aangesloten makelaar kent het schriftelijkheidsvereiste, het biedproces en de lokale markt tot in detail en behartigt jouw belangen van eerste bezichtiging tot aan de notaris. Bij ons vind je een betrouwbare, gecertificeerde MVA‑makelaar bij jou in de buurt.
)
Over deze blogger
Rob van de Steege is actief bij van Van de Steege makelaarsgroep. Hij is Register Makelaar en vierde recent zijn 40-jarig jubileum als makelaar. Destijds was hij de jongste makelaar die beëdigd werd. Daarnaast is Rob bestuurslid van de Makelaarsvereniging Amsterdam en neemt hij actief deel in verschillende commissies van de MVA.
Heb je vragen voor Rob naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met zijn kantoor