12 vragen aan Amsterdams bouwkundig inspecteur Robert Creemer
De valkuilen en aandachtspunten voor funderingen in Amsterdam
)
)
Afbeelding 1: Illustratie van een houtenpaalfundering en de ideale situatie met grond water. Komen de houten palen droog te staan, dan zullen de palen gaan rotten.
Amsterdam is gebouwd op veengrond – een slappe, natte ondergrond die eeuwen geleden niet eens geschikt was om op te wonen. Toch groeide hier één van de meest iconische steden ter wereld, dankzij een vindingrijke oplossing: houten paalfunderingen die diep reiken tot in stevige zandlaag onder het moeras. Deze paalfunderingen, waarvan veel nog stammen uit de 17e eeuw, dragen vandaag de dag nog steeds duizenden grachtenpanden, bruggen en kademuren.
Maar waar die oude bouwkunst ooit de basis legde voor een bloeiende stad, zorgt ze in het huidige Amsterdam ook voor uitdagingen. Door lage grondwaterstanden en verouderde constructies raken veel houten funderingen aangetast, met verzakkingen en scheurvorming tot gevolg. Dat kan leiden tot hoge herstelkosten en verlaagt de waarde van woningen.
De Makelaarsvereniging Amsterdam sprak bouwkundige Robert Creemer van Kamsma Bouwadvies B.V.. Hij legt uit dat weten wat de staat de fundering is, heel belangrijk is bij het kopen of verkopen van een woning. Niet alleen omdat funderingsproblemen de verkoopprijs van een pand kan beïnvloeden, maar ook omdat tijdige controle veel ellende kan voorkomen. In dit interview beantwoordt hij een aantal vragen over funderingen, waar je op moet letten en hoe je met de juiste voorbereiding en begeleiding – bijvoorbeeld via een gecertificeerde MVA-makelaar – zorgeloos een woning kunt aan- of verkopen in Amsterdam.
1. Wat zijn de meest voorkomende funderingsproblemen bij Amsterdamse woningen en hoe herken je die als koper of verkoper?
Dat de houtenpaalfundering (kesp, langshout en/of palen) onderhevig zijn aan houtrot, waardoor de sterkte en het draagvermogen in de loop der jaren afneemt en het pand uiteindelijk als een sneeuwbaleffect ongelimiteerd wegzakt met scheuren en scheefstand in de bovenbouw tot gevolg. De ontstane schade is vaak onomkeerbaar en meestal maar gedeeltelijk herstelbaar.
2. Hoe herken je funderingsproblemen aan een Amsterdamse woning?
Grof gezien kan je dit aanhouden. Bij panden gebouwd op palen, vóór 1920 komen problemen met funderingen het meest voor. Bij panden die gebouwd zijn tussen 1920-1950 is er een beperkte mogelijkheid op problemen. Na 1950 zien we zelden problemen. Het herkennen van slechte funderingen is complexe materie en niet eenduidig vast te stellen. Een scheve vloer betekent lang niet altijd dat de fundering van een pand slecht is. Alleen door over een lange periode een pand te monitoren met bijvoorbeeld meetbouten in de gevels, kun je pas echt weten of een pand actief aan het verzakken is.
Daarnaast moet je scheuren serieus nemen, nieuwe scheuren en deuren of ramen die gaan klemmen. Dat zijn duidelijke signalen dat onderzoek zeer wenselijk is.
3. Wat zijn de risico’s als problemen niet tijdig gesignaleerd worden?
Dan kan de schade aan een pand steeds groter worden, het kan schever gaan staan of (verder) scheuren. Een pand rechtzetten kan praktisch niet. Vanaf circa 12 - 15 cm verzakking kan worden overwogen om met veel kunst- en vliegwerk, vloeren te egaliseren of zullen zelfs gehele balklagen opnieuw waterpas moeten worden gelegd. Hoe langer je wacht, hoe grote de littekens worden die er ontstaan. Daardoor worden de kosten voor herstelwerkzaamheden steeds hoger.
Woon je in een appartementencomplex wat een vereniging van eigenaren (VvE) betreft? Dan gaat het coördineren van herstel trager, dan wanneer men alleen eigenaar is van een object. Hoe meer eigenaren, des te meer meningen die vaak niet op één lijn liggen. Als er geen geld zit in de kas van de VvE zit, kan herstel domweg niet uitgevoerd worden. Het advies is daarom ook koop een appartement niet als bekend is dat de fundering slecht is, tenzij je bereid bent om een ton (of meer) aan funderingsherstel uit te geven.
4. Moet een verkoper funderingsherstel uitvoeren vóór verkoop, of kun je verkopen met een slechte fundering?
Nee, een verkoper is niet verplicht om funderingsherstel uit te voeren vóór de verkoop. Ook een pand met een slechte fundering kan gewoon worden verkocht, mits de verkoper bekende problemen meldt. Die meldingsplicht is belangrijk, want als funderingsgebreken niet worden gedeeld, kan later discussie ontstaan over verborgen gebreken, met mogelijk juridische gevolgen achteraf.
In Amsterdam komt funderingsproblematiek bovendien relatief vaak voor: naar schatting heeft 60 tot 80 procent van de panden van vóór 1950 in enige mate funderingsproblemen, zoals verbogen of gebroken kespen of langshout, of gespleten palen (zie illustratie boven aan pagina). Of daarvan sprake is, wordt meestal pas echt duidelijk na een gravend funderingsonderzoek. Zo’n onderzoek kost al snel tussen 7.500 en 12.500 euro* (exclusief btw) en wordt daarom bij een reguliere aankoop niet vaak gedaan, al kan het bijvoorbeeld bij een voorgenomen splitsing wel interessant zijn. Kopers kunnen zich wel alvast verdiepen in het pand via archiefonderzoek, bijvoorbeeld in het gemeentearchief, en letten op visuele signalen zoals scheurvorming: oude scheuren zijn vaak minder zorgwekkend, nieuwe scheuren kunnen juist een aanwijzing zijn dat nader onderzoek verstandig is.
)
Afbeelding 2: Foto van een muur met verzakking en scheve kozijnen. Hier zal de fundering hersteld moeten worden.
5. Wat is het verschil tussen een bouwkundige keuring, QuickScan en een funderingsonderzoek? Waarom is een apart funderingsonderzoek belangrijk?
Een bouwkundige keuring kijkt vooral naar de algemene bouwkundige staat van een pand. De fundering blijft daarbij meestal buiten beschouwing. Zo’n keuring is wel belangrijk, omdat je er andere bouwkundige gebreken en onderhoudsrisico’s mee in beeld krijgt, zoals problemen met dak, gevel, houtwerk, installaties of vocht. Sommige bouwkundigen met veel Amsterdamse ervaring durven ook iets over de fundering te zeggen, maar dat is dan vooral gebaseerd op archiefinformatie, meetgegevens en wat visueel zichtbaar is.
Een QuickScan is een snelle, gestandaardiseerde eerste beoordeling van het funderingsrisico van een pand. Het is geen volledig funderingsonderzoek, maar een tussenstap waarmee je op basis van gevelmetingen, visuele inspectie en beschikbare gegevens beter kunt inschatten of vervolgonderzoek nodig is. Juist als er twijfel is, maar een volledig funderingsonderzoek nog een stap te ver is, kan een QuickScan helpen om het risico beter te duiden. Bij een verhoogd risico is nader onderzoek vaak de logische vervolgstap.
Een volledig funderingsonderzoek gaat veel verder. Daarbij wordt eerst gekeken naar zaken als archiefonderzoek, scheefstand, meetgegevens en visuele signalen. Als dat nog onvoldoende duidelijkheid geeft, kan verdiepend onderzoek nodig zijn waarbij de fundering daadwerkelijk wordt beoordeeld doordat die open gegraven wordt. Pas dan kun je echt een goed onderbouwd oordeel geven over de kwaliteit van de fundering. De kosten lopen daarbij uiteen, afhankelijk van het pand en de omvang van het onderzoek.
6. Wat zijn de kosten van een funderingsonderzoek en wie betaalt dat doorgaans: de eigenaar, koper of een VvE?
De kosten liggen uiteen en hangen af van meerdere factoren. Maar je moet wel aan zo'n 2000 euro denken. Wie betaalt, hangt vooral af van wie het belang heeft bij het onderzoek. Dat is in de praktijk vaak de eigenaar van het pand. Bijvoorbeeld als er plannen zijn om kadastraal te splitsen, of om een kelder onder het pand te maken. Zeker bij een grote en zware kelder moet je vaak nadenken over een nieuwe fundering. Ook als er discussie is met buren kan een funderingsonderzoek nodig zijn. Als buren niet willen meewerken aan funderingsherstel, of als werkzaamheden zoals bronbemaling risico’s opleveren voor omliggende panden, kan zo’n onderzoek juist duidelijk maken of ingrijpen echt noodzakelijk is. Bij een VvE ligt het voor de hand dat de VvE opdrachtgever is als het om een gemeenschappelijk belang gaat. Een koper laat meestal alleen onderzoek doen als daar een heel concrete aanleiding voor is, omdat de kosten vaak fors zijn.
7. Wat zijn veelvoorkomende misverstanden of valkuilen bij funderingsonderzoeken in Amsterdam?
Een veelgemaakte fout is dat mensen afgaan op een mening of inschatting die niet echt goed is onderbouwd. Juist in Amsterdam is het belangrijk om een lokale expert in te schakelen die werkt volgens de landelijke F3O-richtlijnen. Die richtlijnen schrijven voor hoe een erkend funderingsonderzoek moet worden uitgevoerd en hoe de resultaten moeten worden vastgelegd. Alleen als je volgens die methode werkt, krijg je een uitkomst die goed onderbouwd is en voor alle betrokken partijen op dezelfde manier te beoordelen is. Het misverstand is vaak dat een bouwkundige op basis van eigen inzicht, kennis en ervaring wel iets kan zeggen over de fundering, terwijl dat lang niet altijd feitelijk is onderbouwd. Uiteindelijk kom je pas tot een echt betrouwbare conclusie over de kwaliteit van de fundering als zowel fase 1 als fase 2 onderzoek is uitgevoerd.
8. Wat is in de praktijk de impact van funderingsherstel op bewoners, de verkoop van een pand en de uiteindelijke kosten?
De grootste impact zit vaak niet alleen in de herstelkosten, maar juist ook in alles eromheen. Als funderingsherstel echt nodig is, is het eigenlijk het beste dat bewoners het pand tijdelijk verlaten, omdat de werkzaamheden veel overlast geven en soms ook ingrijpen in de basisvoorzieningen. Denk aan veel herrie, beperkte toegankelijkheid van het trappenhuis en het tijdelijk afkoppelen van riool en water. In de praktijk betekent dat soms echt: tijdelijke woonruimte regelen en een periode min of meer improviseren. Ook financieel kan de impact groot zijn: gemelde funderingsschade leidt bij woningverkoop vaak tot stevige prijskorting, en herstelkosten worden in Amsterdam geregeld in de orde van tienduizenden euro’s genoemd. Bovendien geldt dat funderingsherstel vaak moet worden afgestemd met buren, omdat werkzaamheden ook risico’s voor naastgelegen panden kunnen meebrengen.
9. Welke adviezen geef je aan woningzoekers om onaangename en dure verrassingen met de fundering te voorkomen?
Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren door een lokale expert die de Amsterdamse markt goed kent. Vraag ook nadrukkelijk hoe die keurder naar de fundering kijkt. Krijg je een aarzelend of onduidelijk antwoord, vraag dan door. Blijft er twijfel bestaan, overweeg dan een funderingsonderzoek of zie af van de koop. Bij twijfel over de staat van de fundering geldt vaak: bij twijfel niet oversteken.
10. Zijn er recente ontwikkelingen, zoals de impact van droogte, die de risico’s veranderen bij Amsterdamse funderingen?
Ja, klimaatverandering speelt inmiddels ook mee in de risico’s rond funderingen, óók in en rond Amsterdam. Langere droge periodes, vaker voorkomende extreme zomers en schommelingen in de grondwaterstand kunnen invloed hebben op de ondergrond en op houten funderingen. Daardoor kunnen bestaande kwetsbaarheden sneller zichtbaar worden of verergeren.
Bij panden op houten palen zit het risico vooral in te lage grondwaterstanden, waardoor hout langdurig droog kan komen te staan. Bij panden die ondieper zijn gefundeerd, bijvoorbeeld op klei- of veenlagen, kan juist inklinking of zetting van de bodem optreden na langdurige droogte. Dat kan leiden tot meer scheurvorming, scheefstand of versnelde schade, ook op plekken waar dat eerder minder aan de orde leek.
Tegelijk betekent dit niet dat elk Amsterdams pand ineens acuut een probleem heeft. Het effect verschilt sterk per funderingstype, bouwperiode, locatie en grondopbouw. Juist daarom is het belangrijk om niet alleen naar de huidige schade te kijken, maar ook naar de bredere context: hoe is het pand gefundeerd, wat is bekend over de ondergrond, en zijn er signalen dat droogte of bodemdaling daar extra risico geeft?
11. Wat zie je gebeuren buiten Amsterdam?
Buiten Amsterdam zien we dat extreme droogte steeds vaker invloed heeft op de fundering van panden. Vooral na de zeer droge zomers van 2018 en 2022 zijn er gebouwen die ineens zijn gaan verzakken, terwijl daar in de decennia daarvoor geen duidelijke problemen waren. Het gaat dan vaak om panden uit de periode 1880 tot 1950 die op staal zijn gefundeerd, terwijl je die met de kennis van nu eerder op palen zou funderen.
De oorzaak ligt in de ondergrond van klei en veen. Die werkt normaal gesproken als een vochtige spons en heeft daardoor voldoende draagkracht. Maar als de grondwaterstand tijdens langdurige droogte uitzonderlijk ver daalt, kan die bodem onomkeerbaar inklinken. Dan verdwijnt een deel van het draagvermogen van de bovenste grondlaag en kan een pand ongelijkmatig gaan zakken, met scheuren en scheefstand als gevolg.
Of funderingsherstel dan nodig is, hangt af van de mate van verzakking en de schade aan het pand. Soms is herstel noodzakelijk, soms wordt besloten de scheefstand en schade te accepteren. In de afgelopen jaren was dit onder meer in het nieuws in plaatsen als Woerden en Mijdrecht, waar boerderijen en andere panden plotseling scheef kwamen te staan.
12. Sinds dit jaar heeft het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) een nieuwe classificering voor funderingsrisico's toegevoegd in hun Funderingsrisicorapport. Wat betekent de nieuwe funderingsrisicoclassificering in de praktijk voor kopers en verkopers?
Deze nieuwe classificering zorgt ervoor dat funderingsrisico eerder en duidelijker op tafel komt. Het eventuele risico speelt nu nadrukkelijker mee in taxaties, financiering en ook in het koopcontract. Dat betekent niet dat een pand met risico niet verkocht kan worden, maar wel dat je beter moet vastleggen wat bekend is en of aanvullend onderzoek nodig is.
Voor kopers en verkopers betekent dit vooral dat fundering minder vrijblijvend is geworden. Het onderwerp is nadrukkelijker onderdeel van de informatieplicht, de onderzoeksplicht en de onderhandeling. Dat helpt om verrassingen achteraf te beperken, al blijft het belangrijk om een risicoscore niet te verwarren met een definitieve technische conclusie. Daarvoor is aanvullend onderzoek nodig, jouw MVA-aan- of verkoopmakelaar zal je hierin adviseren.
Wil je zelf meer lezen over het nieuwe Funderingsrisicorapport, dat kan op de website van de KCAF.
* De genoemde prijzen zijn uit juni 2026, de prijzen kunnen veranderen.
Twijfel jij over de fundering van een object? Laat je goed informeren!
Wie in Amsterdam een woning koopt of verkoopt, doet er verstandig aan om funderingsvragen niet te onderschatten. Een goede voorbereiding, deskundig onderzoek en begeleiding door professionals die de Amsterdamse markt kennen, maken daarin het verschil. Een gecertificeerde MVA-makelaar kan helpen om risico’s tijdig te signaleren en het proces zorgvuldig te begeleiden.
)
Over deze blogger
Robert Creemer is eigenaar van Kamsma Bouwadvies. Hij heeft jarenlange ervaring als bouwkundig ingenieur en inspecteur in Amsterdam. Hij weet veel van bouwkunde en funderingen in Amsterdam. Daarnaast geeft hij de cursus Bouwkundige aspecten in de Applicatiecursus van de MVA Academie.
Heb je vragen voor Robert? Neem dan contact op met Kamsma Bouwadvies.