Amsterdamse woningmarkt: Meer transacties, stabiel prijsniveau, markt lijkt in beweging te komen
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Tijdens het tweede kwartaal van 2023 zijn er in totaal 1.771 woningen aan de markt aangeboden door MVA makelaars in de gemeente Amsterdam. Dit is een stijging van 22,8% ten opzichte van een kwartaal eerder en een stijging van 14,9% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022. De afgelopen 3 jaar werden er per kwartaal gemiddeld 1.400 woningen aangeboden, de stijging in het aanbod die we de afgelopen kwartalen, met uitzondering van Q1 2023, al zagen lijkt door te zetten.
De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal met 3,7% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023: € 691.605 tegenover € 657.877. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2022 zien we een stijging van 3,1%. De mediane vraagprijs per m2 is 6,2% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. Wanneer we kijken naar het tweede kwartaal van 2022, dan zien we ook een stijging in de mediane vraagprijs per m2, te weten 3,4%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Het is goed om te zien dat het aantal woningen in aanbod ruim boven het gemiddelde van het aantal van de afgelopen drie jaar ligt. Hiermee komt er voor een koper meer aanbod op de markt. Wel zetten wij onze vraagtekens bij de herkomst van deze woningen. Zijn dit echt nieuwe woningen of zijn het woningen die vanwege aanstaande regelgeving van de huur- naar de koopmarkt verschuiven.”
Stadsdelen
In alle stadsdelen zien we een stijging van het totale woningaanbod ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 met uitzondering van Zuidoost waar het aanbod met 4,3% daalt. De stijging varieert tussen de 30,2% (Centrum) en 6,2% (Nieuw-West). Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 zien we ook een stijging in alle stadsdelen tussen de 34,5% (Centrum) en 4,2% (West) met uitzondering van Oost waar het aanbod is gedaald met 4,5%.
Kijken we naar de absolute aantallen, dan staan er het afgelopen kwartaal in Zuid de meeste woningen in aanbod (469) en heeft Amsterdam Zuidoost het minst aantal woningen in aanbod, namelijk 63.
De mediane vraagprijs laat in het tweede kwartaal van 2023 een wisselend beeld per stadsdeel zien, zowel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, als het tweede kwartaal van 2022. Waar in Amsterdam Zuid deze is gestegen met 8,2% ten opzichte van het vorige kwartaal, zien we in Noord een daling van 3,2%.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
MVA makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam tijdens het tweede kwartaal 1.922 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 30,6% ten opzichte van een kwartaal eerder en een daling van 2,7% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 (van 1.976 naar 1.922). Dit is in lijn met de marktontwikkelingen van de afgelopen 5 jaar ten aanzien van het aantal transacties in de gemeente Amsterdam.
De totale mediane transactieprijs van dit kwartaal is € 527.422, dit is een stijging van 4,2% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 en een daling van 13,1% in vergelijking met Q2 van 2022. De transactieprijs is vergelijkbaar met het niveau van het vierde kwartaal van 2022 toen het bedrag rond de € 537.000,- lag.
De mediane vierkante meterprijs is ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 met 9,9% gedaald; vergeleken met het eerste kwartaal van 2023 is de mediane vierkante meterprijs met 2,8% gestegen. De vierkante meterprijs voor de gemeente Amsterdam komt op € 7.212, ook dit is vergelijkbaar met het prijsniveau van het vierde kwartaal van 2022.
Wanneer we de mediane vierkante meterprijzen afzetten tegen de verschillende woningtypen in vergelijking met het eerste kwartaal van 2022 zien we een daling in de prijzen van de tussen- en hoekwoningen (-5,4% en -1,4%) maar een stijging in alle andere woningtypen: appartementen 3,7%, vrijstaand 3,8% en 2-onder-1-kapwoningen 22,3%. Appartementen zijn verantwoordelijk voor het grootste deel van de transacties in de gemeente Amsterdam: 1.675 van de 1.922 transacties.
De verkooptijd was in het tweede kwartaal van 2023 28 dagen. In het vorige kwartaal zagen we een stijging naar 36 dagen, inmiddels is de verkooptijd weer terug op het niveau van de afgelopen jaren (27 dagen).
Transacties stadsdelen
In alle stadsdelen is een stijging te zien in het aantal transacties, variërend tussen de 7,5% (Noord) en 37,1% (Oost) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2022 zien we een daling in het aantal transacties in alle stadsdelen variërend tussen de 7,8% (Centrum) en 2,4% (Zuid) met uitzondering van de stadsdelen Noord en West waar we een stijging zien (respectievelijk 7,5% en 0,2%).
De transactieprijzen in alle stadsdelen liggen in het tweede kwartaal lager dan een jaar geleden, variërend tussen de 15,6% (Oost) en 6,2% (Centrum). Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 zien we een stijging in alle stadsdelen (van 9,3% voor Oost tot 0,9% voor Zuidoost). De daling die we in het eerste kwartaal zagen wordt daarmee doorbroken.
Prijs per m² stadsdelen
Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 ligt de transactieprijs per vierkante meter in de stadsdelen lager, de daling varieert tussen de 12,3% (Noord) en 5,4% (Centrum). Ten opzichte van het vorige kwartaal zien we een wisselend beeld. De transactieprijs per vierkante meter stijgt in de stadsdelen Centrum (5%), Oost (7,8%), West (3,2%) en Zuid (0,9%) maar daalt in Noord (-2,7%), Zuidoost (-0,8%) en Nieuw-West (-0,5%).
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 1,7% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is een stijging ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, toen werd er gemiddeld 0,3% meer betaald voor een woning. Hiermee lijkt het dat de vraag- en transactieprijs dichter bij elkaar blijven liggen dan dat we de afgelopen jaren zagen, in het tweede kwartaal van 2022 bedroeg dit percentage nog 12,9%.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd 58% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal zien we hier een stijging (49%). Vergelijken we dit getal met het tweede kwartaal van 2022 zien we een daling van 32%. Toen werd nog 90% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Ook in de rest van Nederland zien we een daling van het aantal verkochte woningen boven de vraagprijs ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022. In Q2 van 2022 bedroeg het percentage nog 82%, in het tweede kwartaal van 2023 daalde dit percentage naar 39%. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 zien we wel een stijging van 8%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “We zien dat de markt aantrekt. Onze leden merken dit in hun dagelijkse praktijk. Er komen meer woningen te koop en er worden meer transacties gedaan. De eerder als onzekere parameters bestempelde factoren lijken minder van invloed op kopers, de situatie lijkt meer geaccepteerd (o.a. het renteniveau). De behoefte blijft onverminderd groot.”
Ook in de stadsdelen liggen de vraagprijs en de transactieprijs dichter bij elkaar dan dat we in de vorige kwartalen zagen. In stadsdeel West is het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs het hoogst met 4%. In Centrum en Zuidoost zien we dat de verkoopprijs nog net iets onder de vraagprijs ligt (respectievelijk -0,6% en -0,2%).
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht stijgt in alle stadsdelen ten opzichte van Q1, met uitzondering van Zuidoost. In West ligt het percentage met 70% het hoogst. In Centrum en Zuidoost wordt respectievelijk 46% en 43% boven de vraagprijs verkocht, dit zijn de enige twee stadsdelen waar het percentage onder de 50% ligt.
Krapte indicator
De krapte indicator is in de gemeente Amsterdam iets gedaald van 2,9 naar 2,8. Het is nog wel hoger dan een jaar geleden, echter nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, die we zien bij een gezonde woningmarkt.
Per stadsdeel bekeken laat de krapte indicator een wisselend beeld zien. In Centrum hebben mensen de meeste keus, hier is de krapte indicator 4,5. In Oost is deze, net als in West 2,2. Hiermee zien we dat er in alle stadsdelen voor huizenkopers nog steeds weinig opties zijn. Vergelijken we de getallen met de afgelopen kwartalen, zien we dat de krapte indicator voor elk stadsdeel ongeveer gelijk blijft.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Het is positief te zien dat het aanbod toeneemt, het aantal transacties stijgt en dat de transactie- en vraagprijs dichter bij elkaar liggen. De niet afnemende krapte indicator baart ons wel zorgen. Er is nog steeds te weinig aanbod in de markt voor een gezonde woningmarkt. Er is inmiddels veel nieuwe regelgeving en er komt nog veel meer aan, wij zetten onze vraagtekens bij een aantal van deze initiatieven van onze overheid.”
“Uit de nieuwbouw horen we positieve geluiden. Zowel qua prijsontwikkeling als in het aantal transacties is een herstellende/stijgende lijn zichtbaar. Het afgelopen kwartaal is de koopbereidheid duidelijk toegenomen: agenda’s van makelaars stromen weer vol en er zijn meer bezichtingsaanvragen. Woningen worden sneller verkocht. We merken dat mensen, gezien de huidige marktontwikkelingen, meer vertrouwen hebben in de verkoop van hun eigen woning. Dit heeft een positief effect op de afzet van nieuwbouwwoningen, wat ons inziens weer erg belangrijk is voor de doorstroom op de woningmarkt.”
___
Voor mediaverzoeken kunt u contact opnemen met Michèle van der Houwen, Makelaarsvereniging Amsterdam van maandag tot en met vrijdag van 08:30 – 17:00 uur, op 020 673 3322 of stuur een email naar: info@mva.nl.