Pythagorasstraat 35 H

***ENGLISH TEXT BELOW***

In het mooie Watergraafsmeer hebben wij deze fijne jaren 30 benedenwoning met grote, zonnige tuin in de verkoop gekregen. Het appartement bestaat momenteel uit een riante woonkamer met open keuken en drie goede slaapkamers. In de tuin staat een handige schuur. Het huis biedt ook de mogelijkheid om aan de achterzijde nog meer uit te bouwen. De locatie van het appartement is uitstekend; alle voorzieningen zijn binnen handbereik in deze kindvriendelijke wijk. Binnenkort komen er houten ramen met dubbelglas aan de voorzijde, wat een prachtige uitstraling aan het gebouw zal geven. Intern kan de woning een kleine opfrisbeurt gebruiken maar daarna is het echt een huis om voorlopig niet meer weg te gaan!

Indeling
Entree via de gang, met aansluitend een hal die toegang biedt tot alle vertrekken. Aan de voorzijde van de woning bevindt zich een ruime slaapkamer met ingebouwde kast. Aangrenzend ligt de badkamer, uitgerust met een ligbad, douche, toilet en dubbele wastafel.
Aan de tuinzijde vind je de tweede ruime slaapkamer met schuifpui naar de tuin. De derde slaapkamer ligt ernaast en biedt eveneens uitzicht op de tuin. In de hal bevinden zich bovendien een apart toilet en twee royale bergkasten, waar ook de wasmachine aansluiting zit.
De woonkamer is ruim opgezet en beschikt over een uitbouw aan de tuinzijde. De open keuken maakt onderdeel uit van de leefruimte en is voorzien van een royaal keukenblok, een eiland met spoelgedeelte, diverse inbouwapparatuur en een composiet werkblad. Dankzij de fijne afmetingen is er in de woonkamer volop ruimte voor zowel een grote eettafel als een comfortabel zitgedeelte. Via de dubbele openslaande deuren in de uitbouw bereik je de prachtig aangelegde tuin. Door de vrije ligging en het royale formaat kun je hier in de zomer heerlijk genieten van de zon en de rust. Achterin de tuin staat nog een praktische berging.

Omgeving
De woning ligt in een zeer geliefde buurt voor gezinnen: de gemoedelijke sfeer van een fijn dorp gecombineerd met alle gemakken van de grote stad. De wijk is ruim opgezet met brede stoepen, veel groen en is uitermate kindvriendelijk. Diverse goede basisscholen, sportclubs en kinderopvang in de buurt. Op loopafstand is een prachtige speeltuin en voor een wandeling ben je zo in het Flevopark of Park Frankendael. Ook aan restaurants en gezellige cafés is er geen gebrek in de buurt. Voor de dagelijkse boodschappen en fijne speciaalzaken zijn er winkels genoeg in de buurt, denk aan de Middenweg, Linnaeusstraat en Oostpoort, en dat allemaal op loopafstand. De NS stations Amstel, Muiderpoort en Science Park zijn op fietsafstand. Er is ook voldoende OV binnen handbereik (tram 19, bussen 65, 322 en 327). De Ring A-10 is binnen enkele minuten bereikbaar.

Bijzonderheden/voorzieningen
- Bouwjaar omstreeks 1928
- Woonoppervlakte 112m2
- Grote tuin van 132m2
- Energielabel C
- CV Intergas Hre Kombi Kompakt 24/18 (bouwjaar 2022)
- Houten vloerdelen in de woonkamer
- Kleine VVE (3 leden) met professionele beheerder
- Binnenkort worden de ramen aan de voorzijde vernieuwd (houten kozijnen met isolatieglas)
- De woning wordt verkocht met een ouderdomsclausule en asbestclausule
- De eigenaren hebben het appartement zelf niet bewoond
- Oplevering in overleg (kan snel)

De woning is professioneel opgemeten op basis van meetinstructie BBMI. In het koopcontract zal de clausule worden opgenomen dat wij aspirant-kopers hebben uitgenodigd om de oppervlakte van dit object op of na te meten. Mochten zij hiervan afzien dan vrijwaren zij de medewerkers van Pappie & Van der Zee Makelaars o/g en de eigenaren van het object van alle aansprakelijkheid.

Verduurzaming
De uitbouwen aan de achterzijde zijn van omstreeks 2014.
Het dak, de gevels en de vloer hiervan zijn dan (zeer waarschijnlijk) al geïsoleerd.
Ook de ramen hiervan zijn al HR++
Waarschijnlijk is de vloer niet geïsoleerd. Door deze te isoleren (Rc = min. 3,5) blijft het label 'C'.
Door de originele buitengevels te isoleren met voorzetwanden (Rc = min. 3,5) wijzigt het 'C' label naar 'B'.
Door al het bestaand dubbel- en driedubbel glas in o.a. metalen kozijnen te vervangen door houten kozijnen met HR++ glas wijzigt het 'B' label naar 'A'. ( aan de voorzijde wordt dit vanuit de VVE binnenkort gedaan)
Door als laatste een hybride warmtepomp van 4.0 kW te installeren wordt het label 'A+'.

Zakelijke lasten
- Bijdrage VvE € 100,- per maand
- OZB € 458,14 per jaar
- Watersysteemheffing € 144,24 per jaar
- Rioolrecht € 185,20 per jaar
- Erfpachtcanon € 1443,62 per jaar

*******************************************
This beautiful and charming 1930s lower home has a large sunny garden, and currently comprises of a generously proportioned living room with open-plan kitchen and three good-sized bedrooms. the garden also has a handy outbuilding. The property could also be further extended at the rear. The property is in an excellent location with everything you need close by in a child-friendly neighbourhood. Soon new wooden window frames with double glazing will be fitted at the front, which will certainly add a beautiful touch to the building’s appearance. The interior of the property is in need of a fresh lick of paint, but once done up, you will have a home you will enjoy for many years to come!

Layout
Entrance via the hall, next a hallway with access to all the rooms. At the front of the property is a large bedroom with fitted wardrobe. Next, the family bathroom, which has a bathtub, shower, toilet and double washbasin cabinet.
The second spacious bedroom has sliding doors to the garden. The adjacent third bedroom also overlooks the garden. Along the hall are a separate toilet and two generously proportioned storage/utility cabinets which also has the washing machine connection.
The living room is spaciously laid out and has a rear extension. The open plan kitchen forms part of the living space and includes a large kitchen, a kitchen island with sink, various fitted kitchen appliances and a composite worktop. The living room has green proportions, and comfortably fits a large dining table and a good-sized sitting area. The French doors in the extension lead out into the beautifully landscaped garden. Due to the positioning of this spacious garden you can always find a good spot to enjoy the sun, as well as the peace and quiet. At the end of the garden is a handy outbuilding.

Surrounding area
The property is situated in a popular area for families: it has the relaxed atmosphere of a pleasant village, whilst having all the comforts of the big city close at hand. This spaciously laid out area has broad pavements, is very green and family friendly. There are various good primary schools and child care facilities nearby. There is a great playground nearby, as are the lovely recreational areas Flevopark and Park Frankendael. The area has a variety of restaurants and bars and you can do your daily shopping at the nearby shops and delicatessens along the nearby Middenweg, Linneausstraat and Oostpoort shopping centre. The area has excellent public transport links: Amstel, Muiderpoort and Science Park train stations are all within biking distance and there are various bus and tram stops nearby (tram 19, buses 65, 322 and 327). and the A-10 motorway is just minutes away.

Specifics/facilities
- Year of construction: 1928
- Living area112 m2
- Large garden (132 m2)
- Energy label C
- Central heating boiler (Hre Kombi Kompakt 24/18, 2022)
- Wooden flooring in the living room
- Small Owners’ Association (3 members), professionally managed
- The front windows are set to be replaced soon (wooden window frames with insulated glass)
- The property is sold with an old-age clause and an asbestos clause
- The owners have not personally lived in the apartment
- Delivery in consultation (possible in the short term).

The property was professionally measured based on the BBMI measurement instruction. The purchase contract shall include a clause stating that we have invited the prospective buyers to have their own measurement of the property carried out. Should the prospective buyers decide not to have such a measurement carried out, they automatically indemnify Pappie & Van der Zee Makelaars o/g and the owners of the property against any liability.

Sustainability
The rear extensions were added around 2014.
The roof, the façades and the floors of these extension will (in all probability) have been insulated.
The windows of the extension are HR++
The floor is probably not insulated. Insulating the floor (Rc = min. 3.5), the label would remain ‘C’.
By insulating the original exterior facades with foam panelling (Rc = min. 3.5), the ‘C’ label would change to ‘B’.
If you were to replace the existing double and triple glazing in the metal frames by wooden frames with HR++ glass, the ‘B’ label would change to ‘A’. (the Owners’ Association will shortly carry this work out at the front)
And finally, if you were to also fit a hybrid heat pump of 4.0 kW, the label would change from ‘A’ to ‘A+’

Property charges
- Monthly contribution Owners’ Association: € 100
- Annual property tax: € 458.14
- Annual water system levy residents € 144.24
- Annual sewer charges: € 185.20
- Annual ground rent: € 1,443.62