Amsterdamse woningmarkt: Stijgend consumentenvertrouwen en stabiele hypotheekrente zorgen voor serieuze kijkers bij meer woningaanbod.
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Het aantal woningen dat aan de markt wordt aangeboden door MVA makelaars in de Gemeente Amsterdam is in het vierde kwartaal van 2024 met 6% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder, naar 2.070 woningen. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023 is het aantal eveneens gestegen, met wel 54%.
De mediane vraagprijs van een woning in de gemeente Amsterdam is in het vierde kwartaal van 2024 gedaald ten opzichte van het derde kwartaal van 2024: van € 717.775 naar € 707.572. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2023 is de vraagprijs iets gedaald met 0,6%.
In het vierde kwartaal van 2024 is de mediane vraagprijs per m2 € 8.013, dit is een stijging van 0,4% ten opzichte van een kwartaal eerder. Wanneer we kijken naar het vierde kwartaal van 2023, dan zien we ook een stijging in de mediane vraagprijs per m2, te weten 2,6%.
Floris van der Peijl, voorzitter MVA: “Het laatste kwartaal van 2024 laat zien dat het consumentenvertrouwen is gestegen. Hoewel het wereldtoneel onverminderd onrustig blijft, lijken mensen in het dagelijks leven klaar te staan voor grote beslissingen als het kopen van een huis. Onder andere geeft de stabiele hypotheekrente deze rust en zekerheid.
Het is duidelijk te zien dat het woningaanbod is gestegen, mede door uitponding: het verkopen van leegstaande huurwoningen. Dit is een direct gevolg van de Wet Betaalbare Huur waarmee het voor verhuurders een stuk minder interessant is geworden om een pand aan te bieden op de huurmarkt. Hiermee betekent een groter aanbod op de koopmarkt logischerwijs een kleiner aanbod op de huurmarkt, waar inmiddels ook overboden wordt.”
Aanbod stadsdelen
Het totale woningaanbod laat in de stadsdelen een wisselend beeld zien ten opzichte van het derde kwartaal van 2024: een stijging voor Centrum (15%) en Zuid en Nieuw-West (beide 10%); en een daling in West (-1%),Oost (-2 %), Weesp (-3%), Noord (-8%) en Zuidoost (-11%). Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 is het beeld wat stabieler: in alle stadsdelen in het aanbod gestegen. De grootste stijging is te vinden in Oost met wel 89%, in Zuidoost de kleinste stijging met 12%.
Kijken we naar de absolute aantallen, dan staan het afgelopen kwartaal in Amsterdam Zuid de meeste woningen in aanbod, namelijk 538 en heeft Amsterdam Zuidoost het minst aantal woningen in aanbod, te weten 48.
De mediane vraagprijs laat in het vierde kwartaal van 2024 ten opzichte van hetzelfde kwartaal 2023 een grillig beeld zien. Waar bij stadsdeel Oost een stijging van 6,4% te zien is, laat Zuidoost een daling van 4,6% zien. Ook als we de cijfers vergelijken met het voorgaande kwartaal, zien we aardige verschillen: in Noord is de mediane vraagprijs gestegen met 5,8%, in Weesp is deze prijs gedaald met 10%. Opvallend is dat in Nieuw-West de prijs ten opzichte van een jaar geleden is gestegen (4,3%), terwijl er een daling te zien is ten opzichte van het derde kwartaal van 2024 (-2,9%); in Noord zien we het tegenovergestelde ontstaan: -0,6% ten opzichte van een jaar eerder, maar een stijging van 5,8% in vergelijking met het voorgaande kwartaal.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA makelaars tijdens het vierde kwartaal van 2024 in totaal 2.919 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 27% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 en eveneens een stijging ten opzichte van het derde kwartaal, met wel 35%.
De totale mediane transactieprijs van dit kwartaal is € 601.220, dit is een daling van 1,9% ten opzichte van een kwartaal eerder, maar een stijging van 11,2% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023.
De mediane transactieprijs per vierkante meter is afgelopen kwartaal € 8.414 en dat is een stijging zowel ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 (8,3%), als ook ten opzichte van het derde kwartaal van 2024 (1,0%).
Wanneer we de mediane transactieprijzen per vierkante meter bekijken per woningtype, valt op dat 2-onder-1-kap woningen een daling laten zien ten opzichte van een jaar geleden (-8,1%), waar alle andere woningtypen een gestegen vierkantemeterprijs hebben. Een tussenwoning laat een stijging zien van wel 10,2% ten opzichte Q4 2023. Wanneer we deze cijfers vergelijken met het derde kwartaal van 2024, is ook daar de grootste daling te zien bij een 2-onder-1-kap (-4,4%), terwijl een appartement een voorzichtige stijging van 1,2% laat zien.
Appartementen zijn nog steeds verantwoordelijk voor het grootste aandeel transacties in de gemeente Amsterdam: 2.573 van de 2.919 transacties. Ook dit is een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder (37%) en een jaar eerder (28%).
De verkooptijd was in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld 28 dagen. Dat is een dag langer dan in het derde kwartaal van 2024 en twee dagen langer dan in dezelfde periode in 2023.
Transacties stadsdelen
Als we kijken naar het aantal transacties in de stadsdelen, zien we overal een stijging, zowel ten opzichte van het voorgaande kwartaal als het voorgaande jaar. In vergelijking met Q3 van 2024 liggen de percentages tussen de 8% in Noord en 48% in Centrum. Kijken we naar het vierde kwartaal van 2023, zien we verschillen tussen de 12% in Noord en 40% in Weesp.
De transactieprijzen liggen in alle stadsdelen in het vierde kwartaal van 2024 hoger dan in dezelfde periode een jaar geleden (variërend van 1,4% in Weesp tot 15,2% in Zuidoost), met uitzondering van Centrum, waar een daling van 3,1% te zien is.
Ten opzichte van het derde kwartaal van 2024 zien we wat grotere verschillen: een stijging van 4,7% in Zuidoost en 2,8% in Nieuw-West en dalingen in de andere stadsdelen, tussen de -0,6% in Zuid tot wel -5,8% in Weesp.
Prijs per m² stadsdelen
Wanneer we de transactieprijzen per vierkante meter in het vierde kwartaal van 2024 vergelijken met die van een kwartaal eerder, zien we uiteenlopende cijfers. Waar er een stijging te zien is in stadsdeel Zuidoost van 7,0%, zien we juist een daling van -2,4% in Weesp. Ook als we de vergelijking met Q4 van 2023 maken, zien we alleen maar stijgingen: van 4,5% in Centrum tot 16% in Zuidoost.
De hoogste vierkantemetertransactieprijs is te vinden in het Centrum met € 9.607, dat is flink hoger dan het gemiddelde van de gemeente Amsterdam van € 8.414. De laagste transactieprijs per vierkante meter vind je afgelopen kwartaal in Amsterdam Zuidoost (€ 5.038).
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In het vierde kwartaal van 2024 werd in de gemeente Amsterdam gemiddeld 7,7% meer betaald dan de vraagprijs, terwijl in voorgaand kwartaal nog 8,2% boven de vraagprijs betaald werd. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2023 is dat percentage gestegen, toen werd er gemiddeld 4,6% meer betaald voor een woning.
Van het aantal verkochte woningen werd in het vierde kwartaal van 2024 in totaal 79% boven de vraagprijs verkocht. Dit is een daling ten opzichte van het vorige kwartaal, toen was dat nog 82%. Vergelijken we dit getal met het vierde kwartaal van 2023, dan zien we een stijging, toen werd 72% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
In de rest van Nederland is een lichte stijging te zien in het percentage woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht. In het vierde kwartaal van 2024 is dat percentage 71%, terwijl dit vorig kwartaal 69% was en in hetzelfde kwartaal een jaar geleden 53%.
Floris van der Peijl, voorzitter MVA: “Overbieden is nog steeds aan de orde, ondanks het toegenomen aanbod door uitponding en realisatie van nieuwbouw. Het aantal transacties dat in het vierde kwartaal heeft plaatsgevonden is hoger dan in enig kwartaal in de afgelopen jaren, wat duidt op een hoog consumentenvertrouwen. Gemiddeld staat een woning minder dan een maand te koop, maar MVA-makelaars zien ook daar een keerzijde van: wanneer een woning iets langer te koop staat, blijven de kijkers uit. Ze zijn bang dat er iets mis is met de woning en kijken liever naar woningen die recenter zijn aangeboden.”
In alle stadsdelen is het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs gestegen in vergelijking met het vierde kwartaal van 2023. Als we dit percentage vergelijken met het derde kwartaal van 2024, zien we meer fluctuaties. In de stadsdelen Oost, Zuidoost en Centrum is het percentage gestegen, bij de andere stadsdelen is een kleine daling te zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs was in Q4 2024 met 10,2% het hoogst in stadsdeel West.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht laat (behalve in Centrum en Noord) overal hetzelfde patroon zien: er zijn meer woningen boven de vraagprijs verkocht in vergelijking met een jaar geleden, maar minder wanneer we kijken naar het voorgaande kwartaal. In Centrum en Noord is een stijging te zien in beide vergeleken periodes. In Weesp is dit percentage het laagst (66%) en in West met 89% het hoogst voor het vierde kwartaal van 2024.
Krapte-indicator
De krapte-indicator is in het afgelopen kwartaal in de gemeente Amsterdam 2,1. Dat is net iets hoger dan een jaar geleden (1,8), maar lager dan in het derde kwartaal van 2024 (2,7). Nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, die we graag zien bij een gezonde woningmarkt.
In stadsdeel Centrum is de meeste keus, met een krapte-indicator van 4,3. Men heeft de minste keuze in Zuidoost, de krapte-indicator is hier 1,3. De krapte-indicator is voor alle stadsdelen behalve Centrum niet boven 2,3. We kunnen concluderen dat er in de meeste stadsdelen voor huizenkopers nog steeds weinig opties zijn. De krapte op de woningmarkt duurt onverminderd voort.
Floris van der Peijl, voorzitter MVA: “Het consumentenvertrouwen is terug, het aanbod en het aantal transacties stijgt en kijkers zijn serieus. Dit zijn tekenen die horen bij een gezonde woningmarkt, maar de realiteit is weerbarstiger. De meeste woningen worden boven de vraagprijs verkocht en er wordt geregeld flink overboden. De krapte op de woningmarkt blijft onverminderd, ondanks het gestegen aanbod.”