Amsterdamse woningmarkt: Het prijsniveau en aantal transacties stijgt, aanbod blijft schaars.
De teleurstellende toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad blijft flink achter en matcht niet met de woningbehoefte.
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam Tijdens het vierde kwartaal van 2023 zijn er in totaal 1.419 woningen aan de markt aangeboden door MVA makelaars in de gemeente Amsterdam. Dit is een daling van 10,8% ten opzichte van een kwartaal eerder en een daling van 22,0% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. Het aanbod daalt nog altijd.
De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal met 6,2% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2023: van € 671.130 naar € 721.838. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2022 zien we een stijging van 9,1%. De mediane vraagprijs per m2 is 3,1% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van het vierde kwartaal in 2022 zien we een stijging in de mediane vraagprijs per vierkante meter van 9,5% (van € 7.455 naar € 7.732).
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “We zien dit kwartaal wederom dat het vertrouwen in de woningmarkt groot is, ondanks de onrust in de wereld. Het groeiende aanbod dat in de afgelopen maanden is opgebouwd, is in het afgelopen kwartaal door de markt opgenomen. En het ziet er niet naar uit dat er op korte termijn meer aanbod gaat aankomen, met uitzondering van enkele leeggekomen huurwoningen. Ook de teleurstellende toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad blijft flink achter en matcht niet met de woningbehoefte.”
Stadsdelen
Alleen in stadsdeel Centrum is een stijging te zien van het totale woningaanbod ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar (9,4%). De daling in de overige stadsdelen varieert van -50,5% in Weesp tot -25,2% in West, en de laagste daling is -12,5% voor Amsterdam Zuid. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 is voor de stadsdelen Westpoort (+31,9%) en Centrum (+9,4%) een stijging te zien. De daling voor de overige stadsdelen varieert van -7,7% (West) tot -39,9% (Oost). Het totale woningaanbod in stadsdeel Zuid is ten opzichte van het vorige kwartaal nagenoeg gelijk gebleven.
Wanneer we kijken naar de absolute aantallen, dan staan in Amsterdam Zuid de meeste woningen in aanbod (383) en heeft Westpoort het minst aantal woningen in aanbod (4). Weesp, het jongste stadsdeel van Amsterdam, heeft 38 woningen in aanbod.
De mediane vraagprijs is in alle stadsdelen, met uitzondering van West (-1,7%) en Weesp (-0,5%), gestegen ten opzichte van vorig jaar. Het percentage varieert van +2,0% (Nieuw-West) tot +10,5% (Oost). Ten opzichte van vorig kwartaal is wederom een wisselend beeld te zien. Amsterdam Centrum, Nieuw-West, Westpoort en Weesp tonen een daling (tussen de -1,6% en -11,8%), terwijl de overige stadsdelen gestegen zijn in vergelijking van Q3 van 2023. Van +9,0% in stadsdeel Zuid tot +3,8% in Oost.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam MVA-makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam tijdens het vierde kwartaal 2.274 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging, zowel ten opzichte van het vorige kwartaal (11,3%) als ook ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar (13,1%, van 2.011 naar 2.274 woningen). Dit betekent dat het aantal transacties ongeveer gelijk is aan het aantal van twee jaar geleden: de teller stond in het vierde kwartaal van 2021 op 2.242.
De totale mediane transactieprijs bedraagt dit kwartaal € 543.008 (voorlopig cijfer), dit is een stijging van 2,0% ten opzichte van de mediane transactieprijs in hetzelfde kwartaal van 2022. Het derde kwartaal van 2023 laat ook een stijging zien, namelijk 2,7%.
De mediane vierkante meterprijs laat een stijging zien. Zowel ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 (7,3%) als ook ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 (3,4%). De mediane vierkante meterprijs is gestegen tot € 7.711.
Wanneer we de mediane vierkante meterprijzen afzetten tegen de verschillende woningtypen in vergelijking met het derde kwartaal van 2023 zien we een stijging voor alle woningtypen, met uitzondering van vrijstaande woningen (-10,7%). De 2-onder-1-kapwoningen laten met 17% de grootste stijging zien. Appartementen blijven verantwoordelijk voor het grootste deel van alle transacties: 1.965 van alle 2.274 transacties.
De mediane vierkante meterprijs van een appartement is met 7,4% gestegen ten opzichte van een jaar eerder en bedraagt nu € 7.994.-.
De verkooptijd was in het vierde kwartaal van 2023 gemiddeld 27 dagen. Dat is korter dan het aantal dagen dat een woning zowel een kwartaal eerder als een jaar eerder te koop stond.
Transacties stadsdelen
Het aantal transacties stijgt in alle stadsdelen (tussen 7% in West en 31% in Oost), met uitzondering van Amsterdam Zuid, waar het aantal daalde met 1%. In vergelijking met het derde kwartaal van vorig jaar is dat beeld cijfermatig vergelijkbaar (tussen 2% in Centrum en 35% in Zuidoost).
De (mediane) transactieprijzen liggen voor nagenoeg alle stadsdelen in dit vierde kwartaal van 2023 hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2022, variërend van 1,5% in Amsterdam Oost tot 7,7% in Weesp. Alleen stadsdeel Zuidoost laat een daling van 2,5% zien. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 zien we een stijging in alle stadsdelen. Variërend van 3,0% in Oost tot 13,3% in Centrum.
Prijs per m2 stadsdelen
De transactieprijs per vierkante meter ligt ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 in alle stadsdelen hoger, de stijging varieert tussen de 5,3% in Oost en 9,1% in Amsterdam Noord. Ten opzichte van vorig kwartaal is er een stijging te zien in alle stadsdelen. Die stijging ligt in dezelfde stadsdelen tussen 2,4% (Oost) en 8,7% (Noord).
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 4,3% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is een stijging ten opzichte van het derde kwartaal van 2023, toen werd er gemiddeld 2,5% meer betaald voor een woning. Hiermee wordt het verschil tussen de vraag- en transactieprijs weer iets groter, maar is het nog steeds dichter bij elkaar dan de afgelopen jaren. Twee jaar geleden, in het vierde kwartaal van 2021 bedroeg dit percentage nog 11,7%.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd in het laatste kwartaal van 2023 70% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is hier een lichte stijging te zien (in Q3 van 2023 was het percentage 62%). Vergelijken we dit met het vierde kwartaal van 2022, dan zien we hetzelfde verschil, toen werd eveneens 62% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Ook in de rest van Nederland zien we een stijging van het aantal woningen dat boven de vraagprijs is verkocht ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022. In Q4 van 2022 bedroeg het percentage 45% in het vierde kwartaal van 2023 steeg dit percentage naar 53%. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 is de stijging ongeveer gelijk, namelijk +7%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Omdat het aanbod afgelopen kwartaal toch weer terugloopt daalt de krapte indicator wederom en bereikt een zorgwekkend niveau. We zien dat ons ‘nieuwe’ stadsdeel Weesp daarin geen uitzondering is. Doordat nieuwe woningen niet beschikbaar zijn, zetten verkopers hun huidige huis ook niet te koop en stokt de doorstroming. De conclusie is dat de senioren niet gaan verhuizen naar kleiner of gelijkvloers en de gezinnen niet naar groter kunnen. En de jongeren blijven langer thuis wonen omdat woonruimte eenvoudigweg niet beschikbaar is.”
In de stadsdelen wordt het verschil tussen de vraagprijs en de transactieprijs groter ten opzichte van het vorige kwartaal. In stadsdeel West is het verschil tussen de verkoopprijs en de transactieprijs net als het vorige kwartaal en dezelfde periode in 2022 het hoogst met 7,0%. In Amsterdam Centrum is het verschil het kleinst met 0,8% en alleen Weesp laat een daling van 0,1% zien.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht is, stijgt in alle stadsdelen ten opzichte van het derde kwartaal van 2023. In alle stadsdelen ligt het percentage dit kwartaal boven de 50%.In Amsterdam Centrum ligt het percentage in Q4 van 2023 het laagst op 52% en in Amsterdam West het hoogst op 82%. Alleen Weesp laat een daling van 1% zien ten opzichte van vorig kwartaal en hetzelfde kwartaal in 2022.
Krapte indicator
De krapte indicator van het vierde kwartaal van 2023 in de gemeente Amsterdam is 1,9, lager dan het vorige kwartaal en lager dan dezelfde periode in 2022. Het getal is nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, een getal dat duidt op een gezonde woningmarkt.
Per stadsdeel bekeken is de krapte indicator, met uitzondering van Centrum en Zuid, ruim onder de 2 gekomen. In Centrum is de keuze in het woningaanbod het ruimst: 4,0 en in Zuid 2,3. De minste keus is er in Oost waar de krapte indicator voor afgelopen kwartaal op 0,9 uitkomt. Daarna volgen Noord (1,4), Weesp en West (1,5), Nieuw-West en Zuidoost (1,6).
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Economische activiteit staat onder druk en de inflatie zal verder afnemen, daardoor zal de rente dalen. In combinatie met het toegenomen woningtekort kunnen veel mensen geen betaalbare huur- of koopwoning vinden. Vooral jonge alleenstaanden kunnen heel moeilijk instappen in de woningmarkt. En met het afnemen van het aantal huurwoningen in de vrije markt zullen de huurprijzen blijven stijgen.
De enige manier om een kentering te creëren is grootschalige woningbouw, maar dit wordt nu al een tijdje gezegd en geschreven.
We zullen echt alle partijen nodig hebben om aan de bouwbehoefte te kunnen voldoen. De overheid is niet in staat dit alleen op te lossen. In mijn ogen is de samenwerking met de pensioenfondsen en particuliere investeerders de enige oplossing. Essentieel is dat deze partijen duidelijkheid krijgen en niet telkens wijzigingen in de regelgeving doorvoeren. Ik hoop dat we snel een nieuwe regering krijgen en dat ze voortvarend met volkshuisvesting aan de slag gaan, maar ik ben bang dat er nog heel wat water door de Amstel zal moeten stromen.”