Amsterdamse woningmarkt: Aantal transacties stijgt gestaag, stabiel prijsniveau, aanbod licht gedaald
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Tijdens het derde kwartaal van 2023 zijn er in totaal 1.584 woningen aan de markt aangeboden door MVA makelaars in de gemeente Amsterdam. Dit is een daling van 8,8% ten opzichte van een kwartaal eerder en 1,0% ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. De stijging in het aanbod die we het afgelopen jaar zagen (met uitzondering van het eerste kwartaal van 2023), lijkt af te vlakken.
De mediane vraagprijs van een woning is het afgelopen kwartaal met 2,8% gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023: € 680.644 tegenover € 705.169. In vergelijking met het derde kwartaal van 2022 zien we een stijging van 4,3%. De mediane vraagprijs per m2 is 1,7% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van het derde kwartaal in 2022 zien we een stijging in de mediane vraagprijs per vierkante meter van 7,0% (€ 7.626 tegenover € 7.114).
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: ”Vorig kwartaal hebben we onze vraagtekens gezet bij de herkomst van het stijgende aantal woningen in aanbod. Waren het echt nieuwe woningen of waren het woningen die vanwege aanstaande regelgeving van de huur- naar de koopmarkt zijn verschoven. Hele duidelijke conclusies kunnen we hier, gezien de politiek onzekere tijden, nog niet aan koppelen. Wel is het duidelijk is dat de markt schreeuwt om meer aanbod.”
Stadsdelen
In de stadsdelen Centrum, Zuid en Zuidoost zien we een stijging van het totale woningaanbod ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar. Deze stijging varieert van 3,0% (Zuid) tot 18,7% (Centrum). De daling in de overige stadsdelen varieert van -5,3% in Noord tot -13,7% in Oost. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 is voor alle stadsdelen, met uitzondering van Noord (+2,6%) een daling te zien die varieert van -1,1% (Zuidoost) tot -15,8% (Zuid). Het totale woningaanbod in het Centrum is ten opzichte van het vorige kwartaal onveranderd gebleven.
Wanneer we kijken naar de absolute aantallen, dan staan in Amsterdam Zuid de meeste woningen in aanbod (392) en heeft Zuidoost het minst aantal woningen in aanbod, namelijk 64.
De mediane vraagprijs is in alle stadsdelen, met uitzondering van Zuidoost (-0,6%), gestegen ten opzichte van vorig jaar. Het percentage varieert van +2,3% (Oost) tot +15,7% (Centrum). Ten opzichte van vorig kwartaal is een wisselend beeld te zien. Amsterdam Oost, Zuid en West tonen een lichte daling (tussen de -2,0% en -0,2%), terwijl de overige stadsdelen gestegen zijn in vergelijking met Q2 van dit jaar. Van +0,5% in stadsdeel Noord tot aan +7,0% in Centrum.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
MVA-makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam tijdens het derde kwartaal 2.000 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging, zowel ten opzichte van het vorige kwartaal (4,5%) als ook ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar (12,2%, van 1.783 naar 2.000 woningen). Dit betekent dat het aantal transacties ongeveer gelijk is aan het aantal van vier jaar geleden (2.071 in 2019).
De totale mediane transactieprijs bedraagt dit kwartaal € 528.412, dit is een daling van 5,6% ten opzichte van de mediane transactieprijs in hetzelfde kwartaal van 2022. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 is het nagenoeg gelijk gebleven.
De mediane vierkante meterprijs is ten opzichte van het derde kwartaal van 2022 met 0,9% gedaald. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2023 is de mediane vierkante meterprijs 4,0% gestegen tot € 7.583,- per vierkante meter.
Wanneer we de mediane vierkante meterprijzen afzetten tegen de verschillende woningtypen in vergelijking met het tweede kwartaal van 2023 zien we een stijging voor alle woningtypen. Waarbij de 2-onder-1-kapwoningen met 18% de grootste stijging laten zien. Appartementen blijven verantwoordelijk voor het grootste deel van alle transacties: 88,9% van alle 2.000 transacties. De mediane m2 prijs van een appartement is met 4,0% gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 en bedroeg € 7.794.-.
De verkooptijd was in het derde kwartaal van 2023 gemiddeld 28 dagen. Dat is ongeveer gelijk aan het aantal dagen dat een woning zowel een kwartaal eerder als een jaar eerder te koop stond.
Transacties stadsdelen
In het aantal transacties is in de stadsdelen een wisselend beeld te zien ten opzichte van het vorige kwartaal, variërend van -15,1% voor Amsterdam Oost tot aan +19,8% voor Zuid. In vergelijking met het derde kwartaal van vorig jaar is dat beeld iets stabieler. Het aantal transacties stijgt in alle stadsdelen, alleen Oost is hierin de uitzondering met een daling van -15,1%, de percentages in de overige stadsdelen liggen tussen de +7,3% (Centrum) en +30,7% (Zuid).
De transactieprijzen in alle stadsdelen liggen in dit derde kwartaal lager dan in hetzelfde kwartaal van 2022, variërend van -8,6% in Amsterdam West tot -4,6% in Zuid. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 zien we eveneens een daling in de stadsdelen Centrum, Nieuw-West, West en Zuidoost (variërend van -1,5% in West tot aan -4,1% in Nieuw-West, en een uitschieter naar -12,9% in Centrum). Een lichte stijging van 0,6%, 0,8% en 0,9% is waar te nemen bij respectievelijk de stadsdelen Zuid, Noord en Oost.
Prijs per m2 stadsdelen
Met uitzondering van stadsdeel West (+1,2%), ligt de transactieprijs per vierkante meter ten opzichte van het derde kwartaal van 2022 in alle stadsdelen lager, de daling varieert tussen de -0,8% (Zuid) en -8,8% (Zuidoost). Ten opzichte van vorig kwartaal is er een stijging te zien in alle stadsdelen. De stijging ligt tussen 2,1% voor Zuidoost en 4,8% in Amsterdam Zuid.
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 2,5% boven de vraagprijs betaald voor een woning. Dit is een stijging ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023, toen werd er gemiddeld 1,8% meer betaald voor een woning. Hiermee wordt het verschil tussen de vraag- en transactieprijs weer iets groter, maar is het nog steeds dichter bij elkaar dan de afgelopen jaren. In het derde kwartaal van 2022 bedroeg dit percentage nog 7,4%.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd 61,9% boven de vraagprijs verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal is hier een lichte stijging te zien (in Q2 2023 was het percentage 58,3%). Vergelijken we dit met het derde kwartaal van 2022, dan zien we een daling, toen werd nog 81,8% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Ook in de rest van Nederland zien we een daling van het aantal woningen dat boven de vraagprijs is verkocht ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. In Q3 van 2022 bedroeg het percentage 66% in het derde kwartaal van 2023 daalde dit percentage naar 45%. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 is wel een stijging te zien van 6%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Het is goed om te zien dat het aantal transacties gestaag blijft stijgen en de transactieprijzen stabiel zijn. Het niet toenemende aanbod veroorzaakt een iets dalende krapte indicator, dat is geen goede ontwikkeling. Er is structureel te weinig aanbod op de markt.
Net als vorig kwartaal horen we positieve geluiden van onze nieuwbouwmakelaars. De doorstroom begint op gang te komen. In de praktijk wordt wel ervaren dat regelgeving beperkend kan werken. Dat wat op politiek niveau bedacht en besloten wordt, sluit niet altijd aan op de wens van de eindgebruiker, zijnde de koper. Dit blijft een belangrijk aandachtspunt.”
In de stadsdelen liggen de vraagprijs en de transactieprijs nog steeds dicht bij elkaar. In stadsdeel West is het verschil tussen de verkoopprijs en de transactieprijs net als het vorige kwartaal het hoogst met 4,8%. In Amsterdam Zuidoost is het verschil het kleinst met 0,3%.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht is, stijgt in alle stadsdelen ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar. In alle stadsdelen ligt het percentage dit kwartaal boven de 50%. In Amsterdam Zuidoost en Centrum ligt het percentage in Q3 2023 het laagst op 52,7% en 52,6% en in Amsterdam West het hoogst op 72,7%.
Krapte indicator
De krapte indicator van het derde kwartaal van 2023 in de gemeente Amsterdam is 2,4, net iets lager dan het vorige kwartaal en in dezelfde periode in 2022. Het getal is nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, die we zien bij een gezonde woningmarkt.
Per stadsdeel bekeken laat de krapte indicator een iets minder wisselend beeld zien dan het vorige kwartaal. In Centrum is de keuze in het woningaanbod het ruimst: 4,5. De minste keus is er in West waar de krapte indicator voor afgelopen kwartaal op 1,8 uitkomt. Daarna volgen Nieuw-West (2,1), Noord (2,2), Oost (2,2), Zuid (2,3) en Zuidoost (2,6).
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “We zien grote uitdagingen voor ons liggen, die we alleen kunnen oplossen als alle handen ineen geslagen worden. De private en publieke sector zullen samen moeten zoeken naar de juiste oplossingen. We vinden het positief dat de wethouder in individuele gevallen met een open blik wil kijken naar de 40-40-20 regeling. We kunnen beleidsstukken blijven schrijven, maar wat we nodig hebben is woningen. Het maakt inmiddels niet meer uit wat je bouwt aan alles is een schreeuwend tekort.”