Amsterdamse woningmarkt: Toename van het aanbod dekt de lading nog niet, vertrouwen in de markt is ongekend groot.
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.
AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Het aantal woningen dat op dit moment aan de markt wordt aangeboden door MVA makelaars in de Gemeente Amsterdam is in het tweede kwartaal van 2024 56,2% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder, naar 1.998 woningen. We zien vrijwel elk jaar een stijging van het eerste naar het tweede kwartaal, maar deze procentuele stijging is wel aanzienlijk. Dit aantal is de afgelopen 8 jaar in het tweede kwartaal nog niet zo hoog geweest, met uitzondering van het aantal dat in 2020 aangeboden werd (2.008). Er is ook een stijging te zien in het aantal aangeboden woningen ten opzichte van een jaar eerder, namelijk 10,7%.
De mediane vraagprijs van een woning in de gemeente Amsterdam is het afgelopen kwartaal gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar: van € 717.322 naar € 714.659. In vergelijking met het tweede kwartaal van 2023 zien we een stijging van 4,8%. De mediane vraagprijs per m2 is in het tweede kwartaal van 2024 € 7.836, een stijging van 3,0% ten opzichte van een kwartaal eerder. Wanneer we kijken naar het tweede kwartaal van 2023, dan zien we nu ook een stijging in de mediane vraagprijs per m2, te weten 5,8%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “We zien dat er meer beweging is op de huizenmarkt in vergelijking met vorig kwartaal. Deze toename is hoofdzakelijk te danken aan het feit dat meer mensen hun woning te koop hebben gezet. Dit komt onder andere doordat woningbeleggers hun huurwoning, na opzegging door de huurder, besluiten te verkopen. Ook hebben kopers niet meer het gevoel dat de prijzen de komende periode gaan dalen en stappen weer in.
Het vertrouwen in de Amsterdamse huizenmarkt is nog altijd ongekend groot doordat er relatief weinig woningen worden gebouwd en omdat de hypotheekrente toch weer iets daalt. Het aantal kijkers alsmede het aantal uitgebrachte biedingen per woning is dit kwartaal weer behoorlijk toegenomen. Twintig à dertig kijkers per woning is wederom geen uitzondering.“
Stadsdelen
In alle stadsdelen zien we een stijging van het totale woningaanbod ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. De stijging varieert tussen de 24,4% in Amsterdam Zuidoost en 92,9% in Amsterdam West. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 is het beeld wat wisselender. We zien een stijging in de meeste stadsdelen liggend tussen de 5,5% in Amsterdam Oost en 30,5% in Centrum. In Nieuw West, Weesp en Amsterdam Zuidoost is een daling te zien van respectievelijk -1,0%, -14,5% en -30,1% ten opzichte van het tweede kwartaal van vorig jaar.
Kijken we naar de absolute aantallen, dan staan het afgelopen kwartaal in Amsterdam Zuid met 506, de meeste woningen in aanbod en heeft Amsterdam Zuidoost het minst aantal woningen in aanbod, namelijk 45.
De mediane vraagprijs laat in het tweede kwartaal van 2024 ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar een stijging zien voor alle stadsdelen. In vergelijking met het vorige kwartaal laten Amsterdam Zuidoost, Centrum en Zuid een daling zien (resp. -1,5%, -2,2% en -4,0%). In de overige stadsdelen is een stijging te zien die tussen de 2,0% en 4,3%.
TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam
MVA makelaars verkochten in de gemeente Amsterdam tijdens het tweede kwartaal 2.208 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 40,4% ten opzichte van een kwartaal eerder en 11,0% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 (van 1.989 naar 2.208).
De totale mediane transactieprijs van dit kwartaal is € 612.387, dit is een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder als ook ten opzichte van een jaar eerder, namelijk 9,8% en 16,6%. Deze transactieprijs is het hoogst in vergelijking met de afgelopen zeven jaar. Net boven het niveau van het tweede kwartaal twee jaar geleden (2022), toen het bedrag nog net onder €612.000 lag.
De mediane vierkante meterprijs per transactie is zowel ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023, als ook ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024 gestegen. In vergelijking met een kwartaal eerder is de mediane vierkante meterprijs 4,2% gestegen en in vergelijking met een jaar eerder 14,0%. De vierkante meterprijs voor de gemeente Amsterdam komt op € 8.222, dit is het hoogste prijsniveau van de afgelopen zeven jaar.
Wanneer we de mediane vierkante meterprijzen bekijken per woningtype, dan zien we een daling in de prijzen van de 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen ten opzichte van een kwartaal geleden. Ten opzichte van een jaar geleden zien we alleen een daling in de mediane vierkante meterprijs van -0,5% voor 2-onder-1-kap woningen.
Appartementen zijn nog steeds verantwoordelijk voor het grootste deel van de transacties in de gemeente Amsterdam: 1.900 van de 2.208 transacties. In vergelijking met een jaar eerder is het aantal verkochte vrijstaande woningen met 48,4% toegenomen.
De verkooptijd was in het tweede kwartaal van dit jaar 26 dagen. Zowel in het vorige kwartaal als ook in het tweede kwartaal van 2023 was de verkooptijd 2 dagen langer.
Transacties stadsdelen
Ten opzichte van vorig kwartaal is voor alle stadsdelen een stijging te zien in het aantal transacties in het tweede kwartaal van 2024, variërend tussen de 21,7% (Centrum) en 81,5% (Oost). In vergelijking met een jaar eerder zien we een wisselend beeld in het aantal transacties in alle stadsdelen. Het varieert van -4,2% voor Amsterdam Oost, tot wel 26,9% voor Amsterdam Zuid.
De transactieprijzen in alle stadsdelen liggen in het tweede kwartaal van 2024 vrijwel overal hoger dan in het tweede kwartaal een jaar geleden, variërend tussen de 0,1% (Centrum) en 24,5% (Weesp). Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024 zien we een daling in de stadsdelen Centrum (-1,0%), Noord (-1,8%) en Weesp (-4,3%). In de overige stadsdelen stijgt de transactieprijs tussen de 4,7% en 14,0%.
Prijs per m² stadsdelen
De transactieprijs per vierkante meter in het tweede kwartaal van 2024 is in alle stadsdelen hoger zowel ten opzichte van het vorige kwartaal als ten opzichte van een jaar eerder. De stijging in vergelijking met Q1 van dit jaar varieert tussen 0,1% (Zuidoost) en 7,9% (Zuid). En de stijging in vergelijking met Q2 van 2023 loopt uiteen van 8,9% in Amsterdam Centrum tot aan 18,0% in Weesp. De hoogste vierkantemeterprijs is te vinden in het Centrum, met €9.495 een tik hoger dan het gemiddelde van de gemeente Amsterdam van €8.222, op de voet gevolgd door Zuid met €9.489.
Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In het tweede kwartaal van 2024 werd in de gemeente Amsterdam gemiddeld 8,2% boven de vraagprijs betaald voor een woning, terwijl vorig kwartaal nog 5,4% boven de vraagprijs betaald werd. Ook ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023 is dat percentage gestegen, toen werd er gemiddeld 1,7% meer betaald voor een woning.
Van het totaal aantal verkochte woningen werd in het tweede kwartaal van dit jaar 79,9% boven de vraagprijs verkocht. Dit is een stijging ten opzichte van het vorige kwartaal, toen was dat 73,4%. Vergelijken we dit getal met het tweede kwartaal van 2023 zien we ook een stijging, toen werd 57,2% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
In de rest van Nederland is de stijging van het percentage woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht ook te zien. In het tweede kwartaal van 2024 is dat percentage 67%, terwijl dit vorig kwartaal nog 56% was en in hetzelfde kwartaal een jaar geleden 39%.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Doordat vele verkopers de vraagprijzen lager inzetten en overbieden de norm is geworden, wordt het voor woningkopers steeds ingewikkelder. Want wat is nu een realistisch voorstel om op een te koop staande woning uit te brengen?
Daarnaast zijn er nu ook weer kopers die een bod uitbrengen dat gelijk is aan wat ze maximaal kunnen betalen, maar dit voorstel staat niet altijd in verhouding tot de werkelijke prijs van de woning.
Omdat particuliere kopers niet beschikken over de meest recente transactiegegevens is het voor hen dus ook lastiger geworden op de woningmarkt. Makelaars zien daardoor het aantal aankooptransacties weer stijgen. We kunnen dan ook niet vaak genoeg benadrukken dat het inhuren van professionele begeleiding een meer dan goede investering is en blijft.“
In alle stadsdelen is het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs gestegen in vergelijking met het eerste kwartaal van 2024. In de stadsdelen West en Oost is het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs het hoogst met 10,7%.
Het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht stijgt in alle stadsdelen ten opzichte van Q1 van dit jaar, met uitzondering van Weesp, waar nu 57,6% boven de vraagprijs wordt verkocht en in Q1 67,3%. In West ligt het percentage met 87,8% het hoogst. In Centrum en Weesp wordt respectievelijk 64,1% en 57,6% boven de vraagprijs verkocht, in alle andere stadsdelen ligt het percentage boven de 75%.
Krapte indicator
De krapte indicator is in het afgelopen kwartaal in de gemeente Amsterdam gestegen van 2,4 naar 2,7. Dat is hetzelfde niveau als een jaar geleden. Nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, die we zien bij een gezonde woningmarkt.
In stadsdeel Centrum is nog steeds de meeste keus, hier is de krapte indicator 4,9. In Amsterdam Zuidoost hebben mensen de minste keus, de krapte indicator is 1,5. In Oost en Noord 2,2. In West, Nieuw-West en Weesp 2,4 en in 2,8 in Amsterdam Zuid. Hiermee zien we dat er in de meeste stadsdelen voor huizenkopers nog steeds weinig opties zijn. De krapte indicator blijft voor elk stadsdeel ongeveer gelijk ten opzichte van eerdere kwartalen.
Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Doordat het overbieden op de bestaande woningmarkt weer het uitgangspunt is geworden en ook de concurrentie op deze markt wederom is toegenomen, is de nieuwbouwmarkt weer volop in beeld bij de woningzoeker. Daarbij komt dat de koopsom van de bestaande bouw en nieuwbouw naar elkaar toe zijn bewogen en daarom kiezen kopers tegenwoordig weer heel bewust voor nieuwbouw.
Ook het vertrouwen dat de huidige nog te verkopen woning in de tijd meer zal opbrengen richting de oplevering van de nieuwbouwwoning heeft geleid tot een grotere opname bij nieuwbouwwoningen.
Bij de marktpartijen zien we ook een grote intensiteit om projecten die eerder even in de vertraging zijn gezet nu juist weer versneld op de markt te brengen.
We spreken de hoop uit dat ons nieuwe kabinet de ontwikkelaars en investeerders weer als de oplossing willen zien om het grote woningtekort te gaan oplossen. Want het woningtekort is nog ongekend groot en veel te veel mensen hebben nog lang geen zicht op passende woonruimte. De politiek heeft in de laatste jaren veel energie gestoken in het afsluiten van convenanten en woningdeals, maar we hopen dat onze nieuwe regering overgaat tot daadwerkelijk meer bouwactiviteiten want daar is ongelooflijk veel behoefte aan.“