Kwartaalcijfers Q1 2025

Amsterdamse woningmarkt: Uitponding zorgt voor meer aanbod op de koopmarkt maar de woningkrapte blijft

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.

Floris van der Peijl, voorzitter van de MVA duidt de opvallendste verschijnselen in de markt in Q1 2025: “Wat we vorig kwartaal in Amsterdam zagen gebeuren, zien we verder doorzetten naar heel Nederland. Er komen steeds meer uitpondwoningen op de koopmarkt en het effect daarvan wordt steeds beter zichtbaar. Uitponding is het verkopen van voormalige huurwoningen, dat kunnen sociale huurwoningen zijn, maar dit en vorig kwartaal zien we ook woningen van particuliere beleggers op de markt verschijnen. Dat geeft een korte impuls in de koopmarkt, maar doordat er minder huurwoningen zijn, blijft de krapte onverminderd.”

AANBOD

Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam

In de COROP regio Groot-Amsterdam zijn in het eerste kwartaal van 2025 29% meer woningen te koop gezet ten opzichte van Q1 2024. Als we het aantal in te koop gezette woningen in Amsterdam vergelijken met de aanbodcijfers van Nederland als geheel, zien we daar een soortgelijke trend: de stijging in heel Nederland in aanbod is 22% ten opzichte van Q1 2024.

Het aantal woningen dat aan de markt wordt aangeboden door MVA-makelaars in de Gemeente Amsterdam is in het eerste kwartaal van 2025 met 35% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2024, naar 2.610 woningen. Deze stijging zien we in alle stadsdelen terug, waarbij Amsterdam Oost (64%) en Amsterdam Zuidoost (65%) er boven uit schieten en waar Amsterdam Centrum (19%) en Amsterdam Noord (14%) een minder grote stijging laten zien. Ten opzichte van Q4 2024 zien we een daling in het aantal te koop gezette woningen (-26%) in alle stadsdelen en de gemeente Amsterdam. Dit is een patroon wat we de afgelopen jaren terug zien komen. In het laatste kwartaal van het voorgaande jaar en het eerste kwartaal van het nieuwe jaar. 

Van der Peijl: “In Amsterdam zien we dat er 36% meer appartementen te koop zijn gezet in vergelijking met een jaar eerder. Dit komt vooral doordat verhuren minder interessant is geworden vanwege onder andere de hoge box 3 heffing, de Wet Betaalbare Huur en de afschaffing van tijdelijke huurcontracten per 1 juli 2024. Doordat het verhuren van een pand hierdoor minder interessant is geworden, komt het op de koopmarkt terecht.”

De vraagprijzen van woningen in Groot-Amsterdam zijn nagenoeg gelijk gebleven met -0,3% ten opzichte van een jaar eerder, waar in de rest van Nederland er een stijging te zien was van 6,5%. Nog steeds is de gemiddelde vraagprijs (€677.000) in Amsterdam flink hoger dan in de rest van Nederland, namelijk €575.000.

Van der Peijl: “De uitpondwoningen die op de markt komen zijn vaak minder luxe waardoor de gemiddelde vraagprijs stabiliseert.”

TRANSACTIES

Het aantal verkopen in de COROP regio Groot-Amsterdam is gestegen met gemiddeld 20% ten opzichte van een jaar eerder. De transactieprijzen zijn ongeveer 6,2% gestegen ten opzichte van dat jaar eerder. Opvallend daarin is dat transactieprijzen van appartementen slechts 4,2% stijgen, dit komt door de uitpondwoningen wat meestal appartementen zijn. De verkooptijd in dagen was in Amsterdam 2 dagen langer (32 dagen) ten opzichte van de rest van Nederland (30 dagen). Overbieden is in Amsterdam meer aan de orde dan in de rest van Nederland: in het eerste kwartaal van 2025 zijn 73% van de woningen verkocht voor gemiddeld 5,5% boven de vraagprijs. In Nederland als geheel werden 68% van de woningen voor 4,4% boven de vraagprijs verkocht.

NVM-datadochter brainbay heeft de markt van uitpondwoningen onderzocht. Uit de analyse van het Kadaster en eigen cijfers van de NVM blijkt dat in het laatste kwartaal van 2024 het aandeel uitpondwoningen in de G4-gemeenten (Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam) op 2 op de 5 is. Dit betekent dat 40% van de woningen die op de markt kwamen, voormalige huurwoningen waren. 

Figuur 1 uit Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam blz. 2 Aantal transacties in de COROP regio Groot-Amsterdam

In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars gedurende het eerste kwartaal van 2025 in totaal 2.038 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 30% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024 zien we een daling van eveneens 30% in het aantal transacties.

De gemiddelde transactieprijs ten opzichte van Q4 2024 laat een daling zien van gemiddeld 4,2% over de gemeente Amsterdam, met uitzondering van Centrum (+5,6%) en Noord (+0,6%).

De mediane transactieprijs per vierkante meter is afgelopen kwartaal € 8.139 en dat is een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024 (-3,3%%), maar een stijging ten opzichte van Q1 van 2024 (+3,3%).

Wanneer we de mediane transactieprijzen per vierkante meter bekijken per woningtype, valt op dat de 2-onder-1-kap (-5,8%) en vrijstaande woningen (-20%) een daling laten zien ten opzichte van een jaar geleden, waar alle andere woningtypen een gestegen vierkantemeterprijs hebben. Een hoekwoning laat een stijging zien van wel 17,6% ten opzichte van Q1 2024. Wanneer we deze cijfers vergelijken met het vierde kwartaal van 2024, is ook daar de grootste daling te zien bij vrijstaand (-5,4%) en appartementen (-3,9%). De hoekwoning en tussenwoning laten beide een voorzichtige stijging zien van 2%.

Appartementen zijn nog steeds verantwoordelijk voor het grootste aandeel transacties in de gemeente Amsterdam: 1.823 van de 2.038 transacties. Dit is een daling ten opzichte van een kwartaal eerder (-30%) en een stijging ten opzichte van een jaar eerder (+32%).

De verkooptijd was in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 32 dagen. Dat is vier dagen langer dan in zowel het vierde kwartaal van 2024 als in vergelijking tot een jaar eerder, Q1 2024.

KRAPTE OP DE MARKT

Het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen wordt uitgedrukt in de krapte-indicator. In een gezonde markt is deze indicator 5, in Amsterdam is het 2,8, in Nederland 2,3. Opvallend is dat deze indicator in Amsterdam is gestegen; een jaar eerder was het nog 2,3. Voor appartementen in Groot-Amsterdam is deze indicator nu 2,7.

Figuur 2 uit Marktoverzicht regio Groot-Amsterdam blz. 3 Krapte-indicator COROP regio Groot-Amsterdam Q1 2025

In de gemeente Amsterdam is de krapte-indicator in het afgelopen kwartaal gestegen naar 3, terwijl dit in Q4 2024 nog 2 was. In alle stadsdelen zien we dat de krapte-indicator een hoger cijfer geeft dan in Q4 2024, wat laat zien dat huizenkopers gemiddeld uit meer woningen kunnen kiezen. In Amsterdam Noord zien we dat de krapte-indicator op het laagst staat, namelijk op 1,9. Ook in Amsterdam Zuidoost (2,1), Weesp (2,5) en Amsterdam West (2,6) trekt de krapte-indicator minder aan. 

Floris van der Peijl, voorzitter MVA: “De laatste tijdelijke huurcontracten lopen tot juli 2026, dus deze trend van uitpondwoningen die de koopmarkt op gaan, blijven we de komende tijd nog zien. Ondanks dat er meer woningen op de koopmarkt komen, blijft de krapte onverminderd. We zien dat mensen die eerst een woning huurden, nu ook de koopmarkt betreden. Dit komt omdat er minder huurwoningen zijn vanwege uitponding. Onze MVA-makelaars zien deze trend ook en kunnen dankzij hun expertise per stadsdeel en prijsklasse kopers bijstaan in hun zoektocht naar woonruimte in de regio Groot-Amsterdam.”