Vastgoed kopen op een veiling: hoe werkt het precies?
Een vastgoedveiling biedt kansen, maar vraagt ook om een goede voorbereiding en inzicht in de regels, risico’s en kosten.
Gepubliceerd: 8 juni 2026
Leestijd: 7 minuten
Auteur: Udo van Willigenburg, Register-Makelaar
)
Een woning of ander vastgoed kopen via een vastgoedveiling verloopt anders dan een reguliere aankoop via een makelaar. Niet alleen de manier van bieden verschilt, ook juridisch en financieel gelden andere regels. Juist daarom is het belangrijk om vooraf goed te begrijpen hoe een vastgoedveiling werkt, welke kosten erbij komen kijken en welke risico’s je als koper loopt.
Verschillende soorten vastgoedveilingen
Bij een vastgoedveiling wordt onroerend goed openbaar verkocht volgens vooraf vastgestelde regels. De twee belangrijkste soorten veilingen zijn.
De vrijwillige veiling
Bij een vrijwillige veiling kiest de eigenaar er zelf voor om het pand via een openbare verkoop aan te bieden. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer men verwacht dat een veiling een hogere opbrengst oplevert dan een onderhandse verkoop.
De executieveiling
Een executieveiling ontstaat wanneer een eigenaar zijn financiële verplichtingen niet meer nakomt. De hypotheekverstrekker of een andere schuldeiser kan dan besluiten het vastgoed gedwongen te verkopen. Meestal is het de bank die, op basis van het hypotheekrecht, opdracht geeft om de veiling te organiseren. In andere situaties kan ook een beslaglegger of deurwaarder het initiatief nemen.
Wat is er anders bij een vastgoedveiling?
De veilingvoorwaarden liggen vooraf vast
Bij een normale vastgoedtransactie onderhandelen koper en verkoper over zaken zoals de prijs, opleverdatum en aanvullende voorwaarden. Bij een vastgoedveiling werkt dat anders. De notaris stelt vooraf de veilingvoorwaarden op. Deze voorwaarden staan vast. Tijdens de vastgoedveiling draait het uitsluitend nog om de hoogte van het bod.
Dat betekent onder andere dat:
ontbindende voorwaarden niet mogelijk zijn;
de financiering vooraf geregeld moet zijn;
je als koper geen ruimte hebt voor aanvullende afspraken;
de datum van levering van tevoren is vastgesteld.
Onderhandsbod uitbrengen
Vaak is het mogelijk om vóór de veiling al een schriftelijk bod uit te brengen bij de verkopend makelaar. Dit wordt een onderhandse bieding genoemd. Als dat bod wordt geaccepteerd, wordt dat pand niet aangeboden op de veiling.
Laat je goed informeren
Voor kopers is het daarom extra belangrijk om de veilingvoorwaarden vooraf zorgvuldig te laten beoordelen. Anders dan bij een reguliere aankoop is er meestal geen mogelijkheid om achteraf nog te onderhandelen of voorwaarden toe te voegen. Ook geldt in de praktijk vaak dat wordt gekocht in de feitelijke en juridische staat waarin het object zich bevindt, zoals omschreven in de veilingstukken.
)
Hoe verloopt het bieden?
Een vastgoedveiling bestaat meestal uit twee fases: de inzet en de afslag.
De inzetfase (opbod)
Tijdens de eerste ronde bieden geïnteresseerden tegen elkaar op. Het hoogste bod dat overblijft wordt de 'inzet' genoemd.
De afslagfase
Daarna start de 'afslag'. De veilingmeester begint op een hoger bedrag en telt vervolgens stapsgewijs naar beneden. Degene die als eerste “mijn” roept, koopt het pand voor dat bedrag. Wordt er geen “mijn” geroepen voordat het bedrag de inzet bereikt? Dan krijgt de hoogste bieder uit de eerste ronde het pand toegewezen.
Gunning en bedenktijd
Bij veilingen behoudt de verkoper meestal het recht van gunning. Dat houdt in dat de verkoper na de veiling nog mag beslissen of het object daadwerkelijk aan de hoogste bieder verkocht wordt. Pas wanneer het object officieel wordt gegund, is de koop definitief.
Een belangrijk verschil met een reguliere woningaankoop is dat je bij een openbare notariële veiling geen wettelijke bedenktijd hebt. Ook kun je de koop niet ontbinden als achteraf blijkt dat de financiering toch niet haalbaar is. Het is dus belangrijk dat je vooraf goed weet wat je biedt, onder welke voorwaarden je koopt en welke financiële risico’s daarbij horen.
Kosten van een veiling
Bij een veiling betaal je niet alleen de koopsom. Een koper moet ook rekening houden met bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, veilingkosten en in sommige gevallen de inzetpremie, de plok. Meestal staat in de veilinginformatie vooraf gespecificeerd welke kosten voor rekening van de koper komen.
Kosten voor de koper
Afhankelijk van de veilingvoorwaarden kunnen onder meer de volgende kosten voor rekening van de koper komen:
de koopsom;
de overdrachtsbelasting;
de notariskosten voor levering;
de veilingkosten;
de inzetpremie, als deze volgens de veilingvoorwaarden voor rekening van de koper komt;
eventuele kosten voor ontruiming, herstel of achterstallig onderhoud.
Kosten voor de verkoper of opdrachtgever
Ook voor de verkoper of opdrachtgever kunnen kosten gelden. Denk bijvoorbeeld aan:
organisatiekosten van de veiling;
kosten van de notaris en publicatie, voor zover die niet zijn doorbelast aan de koper;
de inzetpremie, als deze volgens de veilingvoorwaarden voor rekening van de verkoper of opdrachtgever komt.
De inzetpremie bedraagt meestal 1% van het hoogste bod in de opbodfase. De hoogste bieder in die eerste fase, de inzetter, ontvangt die premie als de veiling wordt afgemijnd en gegund. Bij executieveilingen van woningen wordt die inzetpremie meestal betaald door de opdrachtgever of verkoper. Maar in sommige gevallen wordt dit betaald door de koper. Daarom is het verstandig om altijd de specifieke veilingvoorwaarden van het object te controleren.
Belangrijke risico’s voor de koper
Een aankoop via een veiling brengt meer onzekerheden met zich mee dan een reguliere koop.
zo is het mogelijk dat het pand niet van binnen bekeken kan worden;
de verkoper weinig informatie over de staat van het object heeft;
verborgen gebreken aanwezig zijn;
het pand nog bewoond of verhuurd is;
er aanvullende lasten of verplichtingen bestaan.
ontruiming extra tijd en kosten met zich meebrengt.
een koper heeft geen wettelijke bedenktijd. Ook kan de koop niet worden ontbonden wanneer financiering niet haalbaar blijkt.
Een goede voorbereiding is daarom essentieel. Wie een pand koopt op een veiling, moet er rekening mee houden dat niet alle risico’s vooraf volledig in beeld zijn. Aanwezige huurders of bewoners kunnen bijvoorbeeld gevolgen hebben voor het gebruik van het pand, terwijl achterstallig onderhoud of juridische bijzonderheden tot extra kosten kunnen leiden. Een aankoopmakelaar checkt expliciet voor onvoorziene kosten, zoals achterstallig onderhoud en ontruimingskosten.
Verschil tussen particuliere kopers en beleggers
Voor particuliere kopers is een vastgoedveiling vaak minder toegankelijk dan een reguliere aankoop. Dat komt doordat er geen financieringsvoorbehoud geldt, de risico’s groter zijn en de beschikbare informatie beperkter kan zijn. Wie een woning zoekt voor eigen bewoning, moet zich daarom extra goed laten informeren.
Voor beleggers kan een vastgoedveiling juist interessant zijn, bijvoorbeeld vanwege het verwachte rendement of de kans om een object onder marktwaarde aan te kopen. Maar ook beleggers zullen zorgvuldig onderzoek moeten doen naar de staat van het pand, de juridische situatie, eventuele huurders en de totale kosten van aankoop, herstel en exploitatie.
)
De rol van een makelaar bij een vastgoedveiling
Bij de aankoop van een pand via een vastgoedveiling speelt een makelaar een andere rol dan bij een reguliere woningtransactie. De begeleiding richt zich vooral op onderzoek, risicoanalyse en strategisch adviseren.
Onderzoek vooraf
Een makelaar onderzoekt onder andere:
de actuele marktwaarde en het verwachte rendement;
vaststellen welk maximumbod verantwoord is, zodat je voorkomt dat emoties tijdens de veiling de overhand krijgen.
de onderhoudstoestand;
achterstallige lasten die voor rekening van koper komen;
beoordelen risico op eventuele huurders of bewoners;
juridische bijzonderheden en mogelijke risico’s in de veilingvoorwaarden;
Ondersteuning tijdens de veiling
Ook tijdens het biedproces kan een makelaar waardevol zijn. Denk aan:
het bepalen van de biedstrategie en advies over de timing;
voorkomen dat een koper zich laat meeslepen in de dynamiek van het bieden;
uitleg van de juridische voorwaarden.
namens de koper bieden.
Begeleiding na de aankoop
Na gunning moet vaak snel worden geschakeld. Een makelaar ondersteunt bijvoorbeeld bij:
contact met de notaris;
oplevering en definitieve overdracht;
verhuurvraagstukken;
eventuele ontruiming;
toekomstige verkoop, beheer of exploitatie.
Bent je geïnteresseerd in een specifiek object?
Let op: veilingen kunnen worden ingetrokken.
Het komt regelmatig voor dat een veiling op het laatste moment niet doorgaat. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar alsnog een betalingsregeling treft of de schuld aflost of als de directie/makelaar voor de veiling een goed voorstel voor de veilingavond heeft geaccepteerd.
Deskundige begeleiding voorkomt verrassingen
Vastgoedveilingen bieden kansen, maar vragen ook om extra voorzichtigheid. Door de beperkte consumentenbescherming en de juridische complexiteit is deskundige begeleiding sterk aan te raden.
Wil je bieden op een veilingobject? Schakel dan een gespecialiseerde MVA- veiling en beleggingsmakelaar in. Zij hebben ruime ervaring in executie- en beleggingsvastgoed en kunnen helpen om risico’s te beperken en weloverwogen keuzes te maken. Die kan je helpen om risico’s te beperken, de veilingstukken te beoordelen en weloverwogen keuzes te maken.
Benieuwd naar het actuele veilingaanbod? Bekijk dan het overzicht op De Eerste Amsterdamse.
)
About this blogger
Udo van Willigenburg is al meer dan 25 jaar NVM Register Makelaar. Momenteel is hij werkzaam bij Rappange Makelaardij. Verder neemt hij actief deel in de marketing en communicatiecommissie en de kascommissie van de Makelaarsvereniging Amsterdam.
Heb je vragen voor Udo naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met zijn kantoor.