Vastgoed kopen op een veiling: hoe werkt het precies?

Gunning en bedenktijd

Bij veilingen behoudt de verkoper meestal het recht van gunning. Dat houdt in dat de verkoper na de veiling nog mag beslissen of het object daadwerkelijk aan de hoogste bieder verkocht wordt. Pas wanneer het object officieel wordt gegund, is de koop definitief.
Een belangrijk verschil met een reguliere woningaankoop is dat je bij een openbare notariële veiling geen wettelijke bedenktijd hebt. Ook kun je de koop niet ontbinden als achteraf blijkt dat de financiering toch niet haalbaar is. Het is dus belangrijk dat je vooraf goed weet wat je biedt, onder welke voorwaarden je koopt en welke financiële risico’s daarbij horen.

Kosten van een veiling

Bij een veiling betaal je niet alleen de koopsom. Een koper moet ook rekening houden met bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, veilingkosten en in sommige gevallen de inzetpremie, de plok. Meestal staat in de veilinginformatie vooraf gespecificeerd welke kosten voor rekening van de koper komen.

Kosten voor de koper

Afhankelijk van de veilingvoorwaarden kunnen onder meer de volgende kosten voor rekening van de koper komen:

• de koopsom;

• de overdrachtsbelasting;

• de notariskosten voor levering;

• de veilingkosten;

• de inzetpremie, als deze volgens de veilingvoorwaarden voor rekening van de koper komt;

• eventuele kosten voor ontruiming, herstel of achterstallig onderhoud.

  
  

Kosten voor de verkoper of opdrachtgever

Ook voor de verkoper of opdrachtgever kunnen kosten gelden. Denk bijvoorbeeld aan:

• organisatiekosten van de veiling;

• kosten van de notaris en publicatie, voor zover die niet zijn doorbelast aan de koper;

• de inzetpremie, als deze volgens de veilingvoorwaarden voor rekening van de verkoper of opdrachtgever komt.

De inzetpremie bedraagt meestal 1% van het hoogste bod in de opbodfase. De hoogste bieder in die eerste fase, de inzetter, ontvangt die premie als de veiling wordt afgemijnd en gegund. Bij executieveilingen van woningen wordt die inzetpremie meestal betaald door de opdrachtgever of verkoper. Maar in sommige gevallen wordt dit betaald door de koper. Daarom is het verstandig om altijd de specifieke veilingvoorwaarden van het object te controleren.

Belangrijke risico’s voor de koper

Een aankoop via een veiling brengt meer onzekerheden met zich mee dan een reguliere koop.

• zo is het mogelijk dat het pand niet van binnen bekeken kan worden;

• de verkoper weinig informatie over de staat van het object heeft;

• verborgen gebreken aanwezig zijn;

• het pand nog bewoond of verhuurd is;

• er aanvullende lasten of verplichtingen bestaan.

• ontruiming extra tijd en kosten met zich meebrengt.

• een koper heeft geen wettelijke bedenktijd. Ook kan de koop niet worden ontbonden wanneer financiering niet haalbaar blijkt.

Een goede voorbereiding is daarom essentieel. Wie een pand koopt op een veiling, moet er rekening mee houden dat niet alle risico’s vooraf volledig in beeld zijn. Aanwezige huurders of bewoners kunnen bijvoorbeeld gevolgen hebben voor het gebruik van het pand, terwijl achterstallig onderhoud of juridische bijzonderheden tot extra kosten kunnen leiden. Een aankoopmakelaar checkt expliciet voor onvoorziene kosten, zoals achterstallig onderhoud en ontruimingskosten.

Verschil tussen particuliere kopers en beleggers

Voor particuliere kopers is een vastgoedveiling vaak minder toegankelijk dan een reguliere aankoop. Dat komt doordat er geen financieringsvoorbehoud geldt, de risico’s groter zijn en de beschikbare informatie beperkter kan zijn. Wie een woning zoekt voor eigen bewoning, moet zich daarom extra goed laten informeren.

Voor beleggers kan een vastgoedveiling juist interessant zijn, bijvoorbeeld vanwege het verwachte rendement of de kans om een object onder marktwaarde aan te kopen. Maar ook beleggers zullen zorgvuldig onderzoek moeten doen naar de staat van het pand, de juridische situatie, eventuele huurders en de totale kosten van aankoop, herstel en exploitatie.