Welkom in de VvE: wat je als koper (niet) meekrijgt
Het verschil in verkoopbrochure en de huidige staat van de VvE in appartementen
)
Over de kloof tussen verkoopbrochure en de werkelijkheid na overdracht
Wie een appartement koopt, krijgt naast een woning ook automatisch lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Voor veel kopers is dat een onbekende wereld. De verkoopbrochure laat prachtige beelden zien van een nieuw of gerenoveerd complex met hoogwaardige afwerking, gezamenlijke voorzieningen of schetst eindeloze mogelijkheden tot uitbouw of aanpassingen van het appartement. Maar de werkelijkheid na overdracht blijkt vaak weerbarstiger. Er gaapt regelmatig een kloof tussen de verwachtingen die de brochure wekt en de VvE-structuur die daadwerkelijk van kracht is. In dit artikel leggen we uit waar die kloof vandaan komt, wat je als koper wél en niet meekrijgt, en waar je rekening mee moet houden om teleurstellingen te voorkomen.
De brochure: droombeeld van een nieuwe woonomgeving
Projectontwikkelaars en makelaars gebruiken de verkoopbrochure om een woning aantrekkelijk te presenteren. Dat is logisch, de voorraad van de autodealer staat er ook gewassen en gepoetst bij.
In de verkoopbrochure is vaak opgenomen:
De schetsen en impressie beelden van de architect. Moderne entrees, groene binnentuinen en aankleding van de gemeenschappelijke ruimte met gezellige sofa’s en schitterende plantenpotten;
Servicekosten die laag ogen, gebaseerd op globale aannames of “redelijke bijdragen per m2”, los van wat er in de akte van splitsing is bepaald;
Suggesties van voorzieningen die mogelijk in de toekomst worden gerealiseerd, zoals laadpalen, zonnepanelen, een gezamenlijke daktuin of de mogelijkheid tot een privé dakterras.
Voor de koper is dit vaak de belangrijkste bron van informatie bij de aankoop. Maar: de brochure is geen juridisch document. De feitelijke rechten en plichten vloeien voort uit de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement en eventueel Huishoudelijk Reglement.
)
De werkelijkheid: de VvE-structuur na overdracht
Na de overdracht bij de notaris ontstaat een heel andere dynamiek: de kopers worden samen eigenaar van de gemeenschappelijke delen en automatisch lid van de VvE. Vanaf dat moment gelden niet de beloftes uit de brochure, maar de juridische en organisatorische afspraken die in de akte en reglementen zijn vastgelegd of waar toe in een ledenvergadering wordt besloten.
Enkele veelvoorkomende verschillen:
• Collectieve voorzieningen: wat in de brochure wordt gepresenteerd als “gezamenlijk gebruik” kan in de splitsingsakte ontbreken. Zonder juridische vastlegging is het geen VvE-voorziening, maar een privaat initiatief.
• Servicekosten: waar brochures vaak lage bedragen noemen, blijkt de eerste VvE-begroting hoger uit te vallen. Dat komt doordat een realistische raming wordt gemaakt voor verzekeringen, onderhoud, schoonmaak, energie en reserveringen voor toekomstig groot onderhoud.
• MJOP (Meerjarenonderhoudsplan): in de verkoopfase ontbreekt dit vaak. Het is namelijk gebruikelijk dat deze pas na overdracht wordt opgesteld. Hierdoor wordt duidelijk welke investeringen de komende jaren noodzakelijk zijn. Omdat de jaarlijkse reservering de grootste kostenpost van de VvE begroting is, heeft de hoogte van de jaarlijkse reservering een groot effect op de hoogte van de maandelijkse VvE bijdrage.
Wat krijg je als koper wél mee?
Bij de aankoop van een appartement krijg je:
Een appartementsrecht: jouw woning en een het gebruiksrecht van de gemeenschappelijke delen (dak, gevels, trappenhuis, installaties).
Stemrecht in de VvE: je beslist mee over begroting, onderhoud en voorzieningen. Voor sommige besluiten geldt een andere (hogere) stemverhouding.
Aansprakelijkheid voor gezamenlijke kosten: ieder lid betaalt mee volgens de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Deze kosten worden in de meeste gevallen maandelijks in rekening gebracht.
Recht op onderhoud van de gezamenlijke delen: Als in de akte van splitsing is bepaald dat de kozijnen in de buitengevel gemeenschappelijk zijn, heb jij ook recht op onderhoud van die kozijnen. Hetzelfde geldt voor de opstalverzekering van het gebouw, die in 99,9% van de gevallen via de VvE loopt.
Wat krijg je níet automatisch mee?
Er bestaan ook hardnekkige misverstanden. Je krijgt níet vanzelf:
Een volledig functionerend bestuur: in veel gevallen moet het eerste bestuur nog in de startvergadering (ALV) worden gekozen. Tot dat moment ligt de verantwoordelijkheid vaak tijdelijk bij de ontwikkelaar of een beheerder. Hoe gaat die met die verantwoordelijkheden om? En waar ligt de aandacht van de eigenaar die zojuist zijn sleutel in ontvangst heeft genomen? Vermoedelijk niet bij het inregelen van de VvE..
Een gevuld reservefonds: bij nieuwe VvE’s is de reserve meestal nog leeg, ook wanneer het gebouw al oud is. Sinds 2021 geldt een wettelijke verplichting om te reserveren op basis van een MJOP. De lege reserve betekent bij bestaande gebouwen dat er in de eerste jaren extra moet worden opgebouwd om een gezonde financiële basis te creëren.
Directe realisatie van luxevoorzieningen: investeringen zoals een loadbalancing systeem voor de laadpalen, het opstellen van een MJOP, collectieve zonnepanelen, of camerabeveiliging kunnen pas na besluitvorming in de ALV worden uitgevoerd. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de beperkte of lege reserve. Vaak zijn voor dit soort uitbreidingen van gemeenschappelijke voorzieningen extra bijdragen van de leden nodig.
Een volledig ingerichte organisatie: verzekeringen, onderhoudscontracten en het huishoudelijk reglement moeten in de beginfase nog worden vastgesteld en geregeld.
Saamhorigheid en een gedeelde koers: nieuwe VvE’s bestaan uit eigenaren met verschillende achtergronden en wensen. Het is dus niet vanzelfsprekend dat iedereen hetzelfde beeld heeft van het beheer of de uitstraling van het complex. Het ontwikkelen van een gezamenlijke visie vraagt tijd, overleg en besluitvorming.
Gevolgen in de eerste periode na overdracht
De kloof tussen brochure en realiteit leidt in de eerste periode vaak tot vragen en frustraties:
Wie is verantwoordelijk voor oplevering van de algemene ruimten? Zolang er geen formeel bestuur is gekozen, kan de VvE de gemeenschappelijke delen niet officieel in ontvangst nemen. Eventuele gebreken blijven voor rekening van de ontwikkelaar of aannemer.
Hoe worden de eerste servicekosten vastgesteld? De voorlopige begroting van de ontwikkelaar wordt vaak bijgesteld zodra er een realistisch MJOP beschikbaar is.
Wat als voorzieningen uit de brochure ontbreken? Dan moet de ALV besluiten of de VvE dit alsnog wil realiseren – inclusief de kostenverdeling.
Advies aan kopers
Wie een appartement koopt, doet er verstandig aan niet alleen naar de brochure te kijken, maar ook naar de juridische en financiële basis van de VvE. Enkele tips:
Vraag de splitsingsakte en het reglement op en laat deze desnoods juridisch toetsen.
Kijk naar de eerste begroting. Is er een goed onderbouwde begroting die de kosten conform de akte van splitsing verdeeld? Of is het ruwe inschatting? Informeer of er een MJOP in voorbereiding is.
Vraag naar het reservefonds en de plannen voor de opstartfase. Stort de ontwikkelaar een bedrag in de pot van de reserve? Wordt er een opstart depot van eigenaars gevraagd?
Wees aanwezig bij de eerste ALV om mee te beslissen over bestuur, onderhoud en financiën. In de eerste vergadering wordt het beleid bepaald en de route uitgestippeld. Naast het ontmoeten van de medebewoners van jouw gebouw, krijg je hier mee hoe men “in de wedstrijd” zit. Zijn er vrijwilligers die wat voor de VvE willen betekenen? Of leunt iedereen achterover?
Besef dat niet alles uit de brochure vanzelfsprekend is: veel zaken vragen instemming van de VvE als collectief, of zijn een impressie van hoe het zou kunnen zijn/worden. Dat is niet altijd een gegeven.
Conclusie
Een verkoopbrochure vormt geen garantie voor de manier waarop een VvE uiteindelijk wordt ingericht en functioneert. De echte kaders liggen vast in de splitsingsakte, de reglementen en de besluiten van de vergadering van eigenaars.
Wie zich daarvan bewust is, stapt beter voorbereid over van koper naar VvE-lid. Dat voorkomt teleurstellingen en zorgt voor een gezonde start van de vereniging. Want een goed functionerende VvE is de sleutel tot duurzaam woonplezier én behoud van de waarde van jouw woning.
Bij Delair Vastgoedbeheer hebben we jarenlange ervaring met het opstarten van nieuwbouw-VvE’s en herontwikkelingsprojecten. Van kleinschalige complexen met twee appartementen tot grote gebouwen met tweehonderd eigenaren. Van historische grachtenpanden tot moderne bedrijfsverzamelterreinen. We kennen de valkuilen, weten hoe de hazen lopen en spreken zowel de taal van de ontwikkelaar als die van de toekomstige eigenaren.
Ben je nog opzoek naar een professionele VvE-beheerder voor jouw VvE? Neem gerust contact op met Delair vastgoedbeheer voor een vrijblijvend adviesgesprek.
)
Over deze blogger
Bjorn Brandhorst is partner bij Delair Vastgoedbeheer. Dit professionele VvE beheerkantoor heeft ruim 1.400 VvE's in beheer waarvan 80% in de hoofdstad. Met ruim 25 jaar ervaring, kennen zij het reilen en zeilen binnen de Amsterdamse VvE’s.
Wil je contact met Bjorn? Of advies van een van zijn 30 collega’s? Neem dan even contact op met Delair