Welkom in de VvE: wat je als koper (niet) meekrijgt

Wat krijg je als koper wél mee?

Bij de aankoop van een appartement krijg je:

• Een appartementsrecht: jouw woning en een het gebruiksrecht van de gemeenschappelijke delen (dak, gevels, trappenhuis, installaties).

• Stemrecht in de VvE: je beslist mee over begroting, onderhoud en voorzieningen. Voor sommige besluiten geldt een andere (hogere) stemverhouding.

• Aansprakelijkheid voor gezamenlijke kosten: ieder lid betaalt mee volgens de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Deze kosten worden in de meeste gevallen maandelijks in rekening gebracht.

• Recht op onderhoud van de gezamenlijke delen: Als in de akte van splitsing is bepaald dat de kozijnen in de buitengevel gemeenschappelijk zijn, heb jij ook recht op onderhoud van die kozijnen. Hetzelfde geldt voor de opstalverzekering van het gebouw, die in 99,9% van de gevallen via de VvE loopt.

Wat krijg je níet automatisch mee?

Er bestaan ook hardnekkige misverstanden. Je krijgt níet vanzelf:

• Een volledig functionerend bestuur: in veel gevallen moet het eerste bestuur nog in de startvergadering (ALV) worden gekozen. Tot dat moment ligt de verantwoordelijkheid vaak tijdelijk bij de ontwikkelaar of een beheerder. Hoe gaat die met die verantwoordelijkheden om? En waar ligt de aandacht van de eigenaar die zojuist zijn sleutel in ontvangst heeft genomen? Vermoedelijk niet bij het inregelen van de VvE..

• Een gevuld reservefonds: bij nieuwe VvE’s is de reserve meestal nog leeg, ook wanneer het gebouw al oud is. Sinds 2021 geldt een wettelijke verplichting om te reserveren op basis van een MJOP. De lege reserve betekent bij bestaande gebouwen dat er in de eerste jaren extra moet worden opgebouwd om een gezonde financiële basis te creëren.

• Directe realisatie van luxevoorzieningen: investeringen zoals een loadbalancing systeem voor de laadpalen, het opstellen van een MJOP, collectieve zonnepanelen, of camerabeveiliging kunnen pas na besluitvorming in de ALV worden uitgevoerd. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de beperkte of lege reserve. Vaak zijn voor dit soort uitbreidingen van gemeenschappelijke voorzieningen extra bijdragen van de leden nodig.

• Een volledig ingerichte organisatie: verzekeringen, onderhoudscontracten en het huishoudelijk reglement moeten in de beginfase nog worden vastgesteld en geregeld.

• Saamhorigheid en een gedeelde koers: nieuwe VvE’s bestaan uit eigenaren met verschillende achtergronden en wensen. Het is dus niet vanzelfsprekend dat iedereen hetzelfde beeld heeft van het beheer of de uitstraling van het complex. Het ontwikkelen van een gezamenlijke visie vraagt tijd, overleg en besluitvorming.

  
  

Gevolgen in de eerste periode na overdracht

De kloof tussen brochure en realiteit leidt in de eerste periode vaak tot vragen en frustraties:

• Wie is verantwoordelijk voor oplevering van de algemene ruimten? Zolang er geen formeel bestuur is gekozen, kan de VvE de gemeenschappelijke delen niet officieel in ontvangst nemen. Eventuele gebreken blijven voor rekening van de ontwikkelaar of aannemer.

• Hoe worden de eerste servicekosten vastgesteld? De voorlopige begroting van de ontwikkelaar wordt vaak bijgesteld zodra er een realistisch MJOP beschikbaar is.

• Wat als voorzieningen uit de brochure ontbreken? Dan moet de ALV besluiten of de VvE dit alsnog wil realiseren – inclusief de kostenverdeling.

  
  

Advies aan kopers

Wie een appartement koopt, doet er verstandig aan niet alleen naar de brochure te kijken, maar ook naar de juridische en financiële basis van de VvE. Enkele tips:

• Vraag de splitsingsakte en het reglement op en laat deze desnoods juridisch toetsen.

• Kijk naar de eerste begroting. Is er een goed onderbouwde begroting die de kosten conform de akte van splitsing verdeeld? Of is het ruwe inschatting? Informeer of er een MJOP in voorbereiding is.

• Vraag naar het reservefonds en de plannen voor de opstartfase. Stort de ontwikkelaar een bedrag in de pot van de reserve? Wordt er een opstart depot van eigenaars gevraagd?

• Wees aanwezig bij de eerste ALV om mee te beslissen over bestuur, onderhoud en financiën. In de eerste vergadering wordt het beleid bepaald en de route uitgestippeld. Naast het ontmoeten van de medebewoners van jouw gebouw, krijg je hier mee hoe men “in de wedstrijd” zit. Zijn er vrijwilligers die wat voor de VvE willen betekenen? Of leunt iedereen achterover?

• Besef dat niet alles uit de brochure vanzelfsprekend is: veel zaken vragen instemming van de VvE als collectief, of zijn een impressie van hoe het zou kunnen zijn/worden. Dat is niet altijd een gegeven.

  
  

Conclusie

Een verkoopbrochure vormt geen garantie voor de manier waarop een VvE uiteindelijk wordt ingericht en functioneert. De echte kaders liggen vast in de splitsingsakte, de reglementen en de besluiten van de vergadering van eigenaars.

Wie zich daarvan bewust is, stapt beter voorbereid over van koper naar VvE-lid. Dat voorkomt teleurstellingen en zorgt voor een gezonde start van de vereniging. Want een goed functionerende VvE is de sleutel tot duurzaam woonplezier én behoud van de waarde van jouw woning.

Bij Delair Vastgoedbeheer hebben we jarenlange ervaring met het opstarten van nieuwbouw-VvE’s en herontwikkelingsprojecten. Van kleinschalige complexen met twee appartementen tot grote gebouwen met tweehonderd eigenaren. Van historische grachtenpanden tot moderne bedrijfsverzamelterreinen. We kennen de valkuilen, weten hoe de hazen lopen en spreken zowel de taal van de ontwikkelaar als die van de toekomstige eigenaren.

Ben je nog opzoek naar een professionele VvE-beheerder voor jouw VvE? Neem gerust contact op met Delair vastgoedbeheer voor een vrijblijvend adviesgesprek.