Nieuws

Kwartaalcijfers Q3 2024

Amsterdamse woningmarkt: Amsterdamse woningmarkt blijft oververhit. Aanbod is nog steeds ontoereikend en overbiedingen blijven aan de orde van de dag.

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.

AANBOD
Ontwikkelingen in het aanbod en de vraagprijzen in de gemeente Amsterdam
Het aantal woningen dat op dit moment aan de markt wordt aangeboden door MVA makelaars in de gemeente Amsterdam is in het derde kwartaal van 2024 6% gestegen ten opzichte van een kwartaal eerder, naar 1.919 woningen. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023 is het aantal eveneens gestegen, met 21%.

De mediane vraagprijs van een woning in de gemeente Amsterdam is het afgelopen kwartaal gedaald ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar: van € 733.693 naar € 717.353. In vergelijking met het derde kwartaal van 2023 zien we een stijging van 8,3%.

In het derde kwartaal van 2024 is de mediane vraagprijs per m2 € 7.992. Dit is een stijging van 1,9% ten opzichte van een kwartaal eerder. Wanneer we kijken naar het derde kwartaal van 2023, dan zien we ook een stijging in de mediane vraagprijs per m2, te weten 6,4%.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “De afgelopen jaren heeft ons geleerd dat tijdens het derde kwartaal doorgaans minder aanbod in de markt werd gezet, maar dit kwartaal was dat anders. In Q3 van 2024 zagen we dat de makelaars in de vakantiemaanden juist meer woningen in de verkoop hebben gezet en ook kopers waren in deze maanden zeer actief.
Tevens constateren we dit kwartaal dat de meeste woningen met een scherpe vraagprijs in de markt zijn gezet, waardoor het aantal overbiedingen nog altijd ongekend hoog is. Vanuit de markt vernemen we dat de woningkopers er tegenwoordig ook van uitgaan dat ze moeten overbieden, doch dit is niet in alle gevallen de situatie.”

Stadsdelen
Het totale woningaanbod laat in de stadsdelen een wisselend beeld zien ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024: een stijging voor Centrum (11,9%), Oost (8,8%), West (6,6%), Zuid (6,1%) en Zuidoost (12,4%); en een daling in Nieuw-West (-2,9%), Noord (-2,2%) en Weesp (-10,8%). Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 is het beeld ook wisselend te noemen. We zien een stijging in de meeste stadsdelen liggend tussen de 14,2% in Amsterdam Oost en 38,6% in Centrum. In Nieuw West, Noord en Zuidoost is ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar een daling te zien van respectievelijk -0,2%, -1,5% en -7,3%.

Kijken we naar de absolute aantallen, dan staan het afgelopen kwartaal in Amsterdam Zuid de meeste woningen in aanbod: 481 en heeft Amsterdam Zuidoost het minst aantal woningen in aanbod, namelijk 53.

De mediane vraagprijs laat in het derde kwartaal van 2024 ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar een stijging zien voor alle stadsdelen tussen 4,2% (Nieuw-West) en 14,3% (Amsterdam Zuid), met uitzondering van Amsterdam Centrum, daar is de vraagprijs met 10,2% gedaald. In vergelijking met het vorige kwartaal is het beeld wisselender: een daling in Amsterdam Centrum, Noord, Oost en West (tussen de -2,3% en -6,1%). En een stijging in Nieuw-West, Weesp, Zuid en Amsterdam Zuidoost (resp. 6,9%, 2,8%, 3,4% en 1,6%).

TRANSACTIES
Ontwikkelingen in het aantal verkochte woningen in de gemeente Amsterdam

In de gemeente Amsterdam verkochten MVA makelaars tijdens het derde kwartaal 2.288 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een stijging van 12,0% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (van 2.043 naar 2.288) en een daling van 2,1% ten opzichte van een kwartaal eerder (van 2.338 naar 2.288).

De totale mediane transactieprijs van dit kwartaal is € 617.251, dit is een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder als ook ten opzichte van een jaar eerder, namelijk 0,9% en 16,6%. Deze transactieprijs is wederom hoger in vergelijking met voorgaande jaren.

De mediane vierkantemeterprijs per transactie is afgelopen kwartaal € 8.222 en dat is een stijging zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 (10,5%), als ook ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 (0,3%).

Wanneer we de mediane transactieprijzen per vierkante meter bekijken per woningtype, dan zien we alleen een daling van 0,3% in de prijzen van de appartementen ten opzichte van het vorige kwartaal. Ten opzichte van een jaar geleden zien we overall een stijging in mediane vierkantemeterprijs, van 3,2% voor 2-onder-1-kapwoningen tot 18,5% voor tussenwoningen.

Appartementen zijn nog steeds verantwoordelijk voor het grootste deel van de transacties in de gemeente Amsterdam: 1.974 van de 2.288 transacties. In vergelijking met een jaar eerder is het aantal verkochte hoekwoningen met 37,1% toegenomen.

De verkooptijd was in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld 26 dagen. Dat is een dag langer dan in het tweede kwartaal van 2024 en twee dagen korter dan in dezelfde periode in 2023.

Transacties stadsdelen
Ten opzichte van vorig kwartaal is voor de stadsdelen een wisselend beeld te zien in het aantal transacties voor het derde kwartaal van 2024, variërend tussen +17,5% (Weesp) en
-16,1% (Amsterdam Centrum). In vergelijking met een jaar eerder zien we een stijging in het aantal transacties in alle stadsdelen. Het varieert van 6,3% voor Amsterdam West, tot 21,0% voor Weesp.

De transactieprijzen liggen in alle stadsdelen in het derde kwartaal van 2024 hoger dan in het derde kwartaal een jaar geleden, variërend tussen de 13,1% (Centrum) en 19,2% (West). Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 zien we een daling in de stadsdelen Centrum (-2,8%), West (-2,4%) en Zuid (-2,5%). In de overige stadsdelen stijgt de transactieprijs tussen de 0,9% (Zuidoost) en 6,5% (Weesp).

Prijs per m² stadsdelen
De transactieprijs per vierkante meter in het derde kwartaal van 2024 is in alle stadsdelen hoger ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023. De stijging in vergelijking met Q3 van 2023 loopt uiteen van 8,3% in Amsterdam Zuid tot 16,6% in Amsterdam Noord. De hoogste vierkantemeterprijs is te vinden in het Centrum, met € 9.665, dat is hoger dan het gemiddelde van de gemeente Amsterdam van € 8.222. De laagste transactieprijs per vierkante meter vind je afgelopen kwartaal in Amsterdam Zuidoost (€ 4.722).

Transactieprijzen tegenover vraagprijzen
In het derde kwartaal van 2024 werd in de gemeente Amsterdam gemiddeld 7,9% boven de vraagprijs betaald voor een woning, terwijl vorig kwartaal nog 8,6% boven de vraagprijs betaald werd. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 is dat percentage gestegen, toen werd er gemiddeld 2,5% meer betaald voor een woning.

Van het totaal aantal verkochte woningen werd in het derde kwartaal van dit jaar 80,1% boven de vraagprijs verkocht. Dit is een daling ten opzichte van het vorige kwartaal, toen was dat 82,0%. Vergelijken we dit getal met het derde kwartaal van 2023, dan zien we een stijging, toen werd 62,2% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

In de rest van Nederland is een lichte stijging van het percentage woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht te zien. In het derde kwartaal van 2024 is dat percentage 69%, terwijl dit vorig kwartaal 68% was en in hetzelfde kwartaal een jaar geleden 46%. Waar landelijk de vraag-verkoopprijsverschillen redelijk constant lijken te blijven, signaleren we in onze regio een kleine terugloop.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Zoals al eerder aangegeven, is overbieden nog altijd meer regel dan uitzondering. Hiermee is het gevaar dat sommige kopers een koopsom betalen die niet in verhouding staat tot de waarde van de woning, nog immer niet geweken.
Het belang van het inschakelen van een aankoopmakelaar voor inzicht in de meest recente transactiegegevens blijft daarom onverminderd groot. Voor de koper is het natuurlijk belangrijk dat deze niet te veel betaalt voor de woning, maar ook macro-gezien is het voor de totale woningmarkt ongewenst als er voor woningen veel te veel betaald wordt. Dat is misschien op dit moment geen probleem, maar zou op termijn wel een uitdaging kunnen worden als deze woningen ook worden aangekocht met geleend geld.”

In alle stadsdelen is het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs gestegen in vergelijking met het tweede kwartaal van 2024. Het verschil tussen de verkoopprijs en de vraagprijs is met 10,5% het hoogst in stadsdeel West.

Het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht daalt in alle stadsdelen ten opzichte van Q2 van dit jaar, met uitzondering van Centrum en West. In Weesp is dit percentage het laagst, namelijk 63,4% en in West met 91,6% het hoogst.

Krapte-indicator
De krapte-indicator is in het afgelopen kwartaal in de gemeente Amsterdam 2,5. Dat is net iets hoger dan een jaar geleden (2,3). Nog steeds ruim verwijderd van de wenselijke 5, die we zien bij een gezonde woningmarkt.

In stadsdeel Centrum is de meeste keus, met een krapte-indicator van 5,3. Men heeft de minste keuze In Amsterdam Noord, de krapte-indicator is hier 1,8. De krapte-indicator is voor alle stadsdelen behalve centrum niet boven 2,6. We kunnen concluderen dat er in de meeste stadsdelen voor huizenkopers nog steeds weinig opties zijn. De krapte op de woningmarkt duurt onverminderd voort, concurrentie onder kopers blijft.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: “Aan het einde van het jaar loopt mijn voorzitterschap bij de MVA ten einde, dan heb ik in totaal 10 jaar deel uitgemaakt van het MVA-bestuur, waarvan de laatste 6 jaar als voorzitter. In deze periode is in grote lijnen het aanbod afgenomen en de vraag toegenomen en als gevolg daarvan zijn de prijzen flink gestegen.

De politiek heeft geprobeerd maatregelen te nemen, die invloed zouden moeten hebben op deze woningmarkt. Ik denk hierbij aan de 40/40/20 regel, de aanpassing van de overdrachtsbelasting, het invoeren en afschaffen van de jubelton, minder studenten op één woning, aanpassingen van het puntensysteem (wws), wijzigingen van de belastingregels en
de opkoopbescherming met de daaraan gekoppelde zelfbewoningsplicht.
Helaas moeten we vaststellen dat de meeste aanpassingen niet hebben bijgedragen aan een betere woningmarkt. Deels natuurlijk omdat niet alle plannen even goed waren doordacht, maar ook omdat zij de investeerder hebben afgeschrikt. Gemeentes rond Amsterdam hebben gemerkt dat ontwikkelaars Amsterdam hebben gemeden en naar buurgemeentes zijn uitgeweken
.

Voor de komende tijd hoop ik dat de politiek rust brengt op woningmarkt en stopt met het bedenken van nieuwe maatregelen. Als ze dat doen verwacht ik dat de investeerders op termijn Amsterdam weer zullen vinden. Door verstandige keuzes te maken in het type nieuwbouwwoning en het wijkgericht inventariseren waar behoefte aan is, creëren we een ongedeelde stad waar ieder zich thuis kan voelen.”