Kwartaalcijfers Q2 2025

Recordaanbod koopwoningen, mediane vraag- en transactieprijzen dalen licht

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) deelt de cijfers van de woningmarkt in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen van Amsterdam.

In het tweede kwartaal van 2025 is het woningaanbod in de gemeente Amsterdam opvallend sterk gestegen, terwijl er een lichte daling te zien is in de mediane[1] vraag- en transactieprijzen. Echter, de vraag- en transactieprijzen per vierkante meter laten een stijging zien. Dit alles wijst op een markt die ruimer wordt qua aanbod, maar waar de betaalbaarheid voor veel woningzoekenden onder druk blijft staan door hoge vierkantemeterprijzen.

Floris van der Peijl, voorzitter van de MVA: “Dat het aanbod koopwoningen in Amsterdam is toegenomen betekent dat er voor kopers op dit moment meer keus is op de markt; het grotere aanbod geeft meer mogelijkheden om een woning te vinden die aansluit bij de eigen wensen.
De ontwikkeling van groei in aanbod sluit aan bij wat we het voorgaande kwartaal al zagen: het aantal uitpondwoningen – voormalige huurwoningen die nu verkocht worden – blijft stijgen. Dit zijn vaak kleinere en minder luxe woningen, wat zorgt voor een daling van de gemiddelde transactieprijzen.”

Uitponding blijft een grote rol spelen in de toename van het aanbod op de koopmarkt

Dit kwartaal is een recordaantal woningen te koop gezet, een recordaantal sinds 2008. In totaal werden er 3.968 woningen nieuw in aanbod gebracht in de gemeente Amsterdam, 22% meer dan een jaar eerder. Vooral het uitponden van voormalige huurwoningen speelt hierbij een grote rol, waardoor het aandeel kleinere woningen in het aanbod stijgt. 

Uitponding is het verkopen van woningen die eerder via de huurmarkt bewoond werden. Door de veranderingen in de wet- en regelgeving is het voor veel woningeigenaren niet meer aantrekkelijk om een woning te verhuren, waardoor deze steeds vaker op de koopmarkt terechtkomt. Hiermee wordt het aanbod op de koopmarkt vergroot (een trend die we de afgelopen kwartalen al hebben gezien) maar de huurmarkt wordt hierdoor alleen maar krapper.

Aanbod koopwoningen en vraagprijzen Amsterdam

Er stonden aan het einde van het kwartaal 2.763 woningen te koop, een stijging van maar liefst 53% ten opzichte van een jaar eerder. Deze groei is fors hoger dan het landelijk gemiddelde, waar het aanbod met 23% toenam. Vooral het aantal te koop staande appartementen nam toe, met een stijging van 59% ten opzichte van vorig jaar. 

De mediane vraagprijs van het totale aanbod in Amsterdam kwam uit op €715.000, dit is een daling van 1,8% vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Deze daling contrasteert met de landelijke trend, waar de vraagprijs van het aanbod juist met 5,7% steeg. 

Figuur 1: Staafgrafiek met de absolute aantallen van het aanbod van koopwoningen. In 2025 zijn er veel meer woningen op de markt gekomen dan in de afgelopen 5 jaar.

Vraagprijzen per stadsdeel

In het tweede kwartaal van 2025 zien we een stijging van de mediane vraagprijs bij de helft van alle stadsdelen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2024. In Nieuw-West zien we de grootste stijging, namelijk 8,5%; de grootste daling is te zien in het Centrum met -4,1%. Opvallend is de lage mediane vraagprijs in Zuidoost, die met €382.000 duidelijk onder het gemeentelijk gemiddelde ligt. Toch stijgen de vraagprijzen hier ook met 2,2% ten opzichte van het eerste kwartaal en met 3,8% in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar.

Aantal transacties en transactieprijzen in de gemeente Amsterdam

In het tweede kwartaal van 2025 zijn er in de gemeente Amsterdam in totaal 2.703 woningen verkocht. Dit is een duidelijke stijging van 16% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De toename in het aantal transacties is vooral zichtbaar bij appartementen, waar het aantal verkopen met 18% groeide. De mediane transactieprijs voor een woning in Amsterdam kwam dit kwartaal uit op €607.000. Daarmee is de gemiddelde transactieprijs van woningen in Amsterdam het afgelopen kwartaal licht gedaald met 0,4% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024. 

Figuur 2: Prijsontwikkeling van de transactieprijs ten opzichte van een jaar eerder. In 2025 is er een lichte daling van transactieprijs te zien. De transactieprijs is -0,4% lager dan vorig kwartaal.

Deze daling wordt vooral veroorzaakt door het zogenoemde samenstellingseffect: er zijn relatief meer appartementen en kleinere woningen verkocht, die doorgaans een lagere verkoopprijs hebben. Hierdoor lijkt het alsof de huizenprijzen dalen, terwijl de onderliggende prijsontwikkeling stijgend is. Dit effect is duidelijk te zien bij appartementen in de gemeente Amsterdam: de transactieprijs daalde licht met 1,4% naar €574.000. De transactieprijs per m² voor een appartement steeg met 2,1% naar €8.779 per m².

De transactieprijs per m² corrigeert voor de verschillen in woninggrootte, kijken we naar die cijfers dan zien we dat de transactieprijs per m² in gemeente Amsterdam juist met 2,5% is gestegen (Groot-Amsterdam 2,2%). De transactieprijs per m² geeft hierdoor een zuiverder beeld van de daadwerkelijke prijsontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. 

De mediane transactieprijs per vierkante meter is afgelopen kwartaal €8.539 en dat is een stijging zowel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025 (+4,1%), als ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 (+2,5%).

Van der Peijl: “Wat verder opvalt, is dat de prijs per vierkante meter blijft stijgen, ondanks de daling van de gemiddelde transactieprijs. De vierkantemeterprijs is daarmee een betere graadmeter voor de onderliggende prijsontwikkeling en de betaalbaarheid van woningen in de stad. Het laat zien dat de vraag naar betaalbare woningen onverminderd groot is of blijft.”

Aantal transacties en mediane transactieprijzen voor de stadsdelen

In het tweede kwartaal van 2025 is vooral in Amsterdam West en Amsterdam Zuid sprake van een hoge activiteit op de woningmarkt. In West werden maar liefst 655 woningen verkocht, wat een stijging van 43% betekent ten opzichte van het vorige kwartaal. Ook Amsterdam Zuid laat een sterke toename zien met 643 transacties, een groei van 25% ten opzichte van het 1e kwartaal van 2025.

Amsterdam Oost volgt met 411 transacties, wat eveneens een forse stijging van 38% is ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In Amsterdam Centrum werden 318 woningen verkocht, een stijging van 13%. In de overige stadsdelen zijn de aantallen lager, maar ook daar is sprake van groei. Zo kende Weesp een opvallende stijging van het aantal transacties met 34% tot 103 verkochte woningen.

De prijsontwikkelingen blijven echter per stadsdeel verschillend, met de hoogste mediane transactieprijzen in Zuid (€767.000) en Centrum (€732.000), waar dit in Zuidoost €379.000 is. De sterkste procentuele stijgingen in transactieprijs ten opzichte van het eerste kwartaal zien we in Zuid (+6,7%) en Nieuw-West (+5,2%).

Van der Peijl: “Het is aannemelijk dat uitponden tot 2026 doorzet, zolang tijdelijke huurcontracten aflopen en deze woningen op de markt komen. Of de trend van licht dalende transactieprijzen en stijgende vierkantemeter prijzen doorzet, blijft gissen, dat kan ook een tijdelijk effect zijn. In Amsterdam is dit effect sterker zichtbaar dan in de rest van Nederland, vooral door het grote aandeel appartementen in de stad.”

Verkooptijd, overbieden en krapte-indicator

In het tweede kwartaal van 2025 werden woningen in de gemeente Amsterdam gemiddeld binnen 29 dagen verkocht. Deze verkooptijd is vrijwel gelijk aan het landelijke gemiddelde, waar woningen gemiddeld binnen 27 dagen worden verkocht. 

Overbieden blijft in de gemeente Amsterdam aan de orde van de dag. In het tweede kwartaal van 2025 werd 80,4% van de woningen in de gemeente Amsterdam verkocht voor een prijs die boven de vraagprijs lag. Landelijk lag dit percentage op 73,8%. Het gemiddelde verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs in Amsterdam bedraagt 7,8%. Dit betekent dat kopers gemiddeld bijna 8% meer betalen dan de vraagprijs. Landelijk ligt dit verschil op 5,6%. 

Het aantal woningen waar een koper gemiddeld uit kan kiezen, wordt uitgedrukt in de krapte-indicator. In Amsterdam is deze indicator in het tweede kwartaal van 2025 gestegen naar 3,1. In het tweede kwartaal van 2024 was dit nog 2,3. Dit betekent dat een koper de keuze heeft uit gemiddeld 3,1 woningen, wat duidt op een iets ruimer wordende, maar nog steeds krappe markt: in een gezonde markt ligt de krapte-indicator rond de 5. In het Centrum is de krapte-indicator met 5,4 het hoogst, wat wijst op relatief veel aanbod ten opzichte van de vraag. In Weesp is de markt het krapst, met een indicator van 2,1.

Van der Peijl: “Amsterdam blijft zich kenmerken door een groot aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, en een prijsniveau dat duidelijk boven het landelijke gemiddelde ligt. De woningmarkt is weliswaar iets ruimer geworden, maar blijft in vergelijking met de rest van Nederland bijzonder gespannen.”

[1] De mediaan is de middelste waarde wanneer je alle prijzen van laag naar hoog zet. Dus als je 101 huizen hebt, is de mediaan de prijs van het 51e huis in die lijst. We maken gebruik van de mediaan omdat deze niet wordt beïnvloed door de hoogte van de uiterste waarden (uitschieters).