Gepubliceerd: 9 juli 2025
Leestijd: 7 minuten
Auteur: Pieter Joep van den Brink, Register Makelaar
)
Amsterdam heeft een uitgebreid systeem voor erfpacht. Erfpacht betekent dat je de grond onder je woning huurt van de gemeente. Als woningeigenaar betaal je hiervoor een vergoeding (canon) aan de gemeente.
Sinds de introductie van het overstapbeleid naar eeuwigdurende erfpacht in 2017, hebben veel Amsterdamse erfpachters overwogen (132.500 aanvragen) om hun voortdurende erfpacht om te zetten. Dit beleid biedt erfpachters de mogelijkheid om over te stappen naar een eeuwigdurende erfpacht. Zie het grijze kader voor de uitleg van deze begrippen.
Een belangrijk aspect van dit beleid is het 'vastklikken' van de canon. Met het vastklikken van de canon bedoelen we dat een koper het bedrag van de eeuwigdurende erfpacht heeft laten vastleggen in het kadaster. Dit is van toepassing bij percelen waar er voor gekozen hebben om niet de erfpacht in zijn geheel af te kopen. In totaal is 73% van de aanvragen overgestapt.
Begrippenlijst
Voortdurende erfpacht is een vorm van erfpacht waarbij je het recht krijgt om de grond onder je woning voor onbepaalde tijd te gebruiken. Dit recht is verdeeld in tijdvakken, meestal van 50 of 75 jaar. Tijdens zo’n tijdvak blijven de voorwaarden en de canon (de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond) gelijk.
Eeuwigdurende erfpacht betekent dat je het recht op de grond voor altijd vastlegt. Je kunt ervoor kiezen om de canon voor altijd in één keer af te kopen, of jaarlijks te blijven betalen. Bij jaarlijkse betaling wordt het bedrag alleen nog aangepast aan de inflatie, niet meer aan de grondwaarde. Hierdoor heb je als erfpachter meer zekerheid over je toekomstige kosten.
Wat betekent het vastklikken van de canon voor jouw jaarlijkse betaling?
Bij het vastklikken van de canon wordt de jaarlijkse betaling bepaald op basis van de WOZ waarde x de BSQ (BuurtStraatQuote) = erfpachtgrondwaarde maal het geldende canonpercentage op het moment van overstap. Echter het vastklikken brengt ook bepaalde risico's met zich mee en veel eigenaren zijn zich hiervan (nog) niet bewust. Men denkt dat met het woord “vastklikken” het te betalen toekomstig canon bedrag nooit meer wijzigt. En helaas dit is niet waar.
De eeuwigdurende canon wordt namelijk vervolgens jaarlijks aangepast aan de volledige inflatie, met een ondergrens van 0%. Dit betekent dat de canon nooit kan dalen bij deflatie, maar wel kan stijgen bij inflatie. Dit zorgt voor een jaarlijkse verhoging van de canon, wat voor erfpachters kan leiden tot hogere kosten op de lange termijn. Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze jaarlijkse stijging van de canon je maandlasten in de toekomst sterk kan beïnvloeden, vooral als de inflatie hoog is.
Afkoopsom en de invloed van inflatie
Erfpachters die kiezen voor het vastklikken van hun canon hebben/hadden de mogelijkheid om de eeuwigdurende canon af te kopen. De afkoopsom wordt berekend op basis van de contante waarde van alle toekomstige canonbetalingen, die dus ieder jaar zullen toenemen door de inflatie. Omdat de canon elk jaar stijgt, neemt ook de afkoopsom toe naarmate de tijd verstrijkt. Dit betekent dat erfpachters die wachten met afkopen, uiteindelijk geconfronteerd zullen worden met een hogere afkoopsom in de toekomst. De zin die vaak wordt benoemd is ‘’dat is pas over 20 jaar’’ heeft dus meer invloed op de waarde van je huis dan men denkt.
De mogelijkheid om de canon af te kopen biedt zekerheid op de lange termijn, aangezien de erfpachter zich hiermee definitief kan vrijwaren van toekomstige canon betaling en het risico van de (hoge) inflatie. Echter, deze zekerheid heeft zijn prijs. Meestal is dit 42x de jaarlijkse erfpachtcanon minus een beetje. Dit geld moet een woningeigenaar wel hebben of vrij kunnen maken in de hypotheek.
Teruglopende uitstelduur is een stijgende afkoopsom
Een hele belangrijke factor die de hoogte van de afkoopsom beïnvloedt, is de uitstelduur. Dit is periode tussen het moment van vastklikken en het einde van het huidige voortdurende erfpachtcontract wordt de uitstelduur genoemd. Naarmate deze periode korter wordt, neemt de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen toe, wat resulteert in een hogere afkoopsom. Dit effect wordt verder versterkt door de jaarlijkse inflatiecorrectie van de canon, wat kan leiden tot aanzienlijke verhogingen van de afkoopsom als de erfpachter besluit om op een later moment over te stappen. Een basisregel is dat de afkoopsom in principe elke 10 jaar gaat verdubbelen.
Het verschil in het vastklikken van de canon
Hoe zien de voorwaarden en de inflatie eruit als je de canon niet vast hebt geklikt?
Let op! Dit betreft een voorbeeld betreft waarmee inzichtelijk wordt gemaakt dat de huidige overstapvoorwaarden vaak aanzienlijk duurder zijn dan de gunstige voorwaarden van het begin van de overstapregeling. Afhankelijk van de woning kunnen de verschillen minder groot of juist groter zijn dan gepresenteerd.
)
Afbeelding 2: canonbedragen met de gunstige voorwaarden uit 2017 en de inflatie van 2017-2025. Met de voorwaarden uit 2025.
)
Afbeelding 3: afkoopsom als je die hebt vastgeklikt met de gunstige voorwaarden uit 2017 en de inflatie van 2017-2025.
Wat betekent dit voor jou als woningkoper of -verkoper?
Voor woningkopers en -verkopers in Amsterdam is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de erfpachtvoorwaarden, omdat deze van invloed kunnen zijn op de prijs en de financiële planning van je woning. Als je overweegt een woning in Amsterdam te kopen die op erfpachtgrond staat, of als je een woning die op erfpachtgrond staat wilt verkopen, is het cruciaal om te begrijpen hoe het vastklikken, inflatiecorrecties en de teruglopende uitstelduur je toekomstige kosten (sterk) kunnen beïnvloeden. Hier kan een MVA- makelaar je goed van dienst zijn. Vooral MVA Erfpacht Deskundigen kunnen je goed helpen met vragen rondom erfpacht. Wil je een makelaar die gespecialiseerd is in erfpacht kijk dan op deze pagina. Zij kunnen een MVA Erfpacht Analyse aanvragen voor jouw pand zodat jij precies weet wat de waarde is van het pand dat je wil kopen of verkopen.
Praktische tips voor woningkopers in Amsterdam
Wees je bewust van de erfpachtvoorwaarden: Als je een woning in Amsterdam wilt kopen, controleer dan altijd of het gaat om een woning met voortdurende en/of eeuwigdurende erfpacht en welke specifieke voorwaarden van toepassing zijn. Let vooral op de hoogte van de huidige en de toekomstige canon en het eventuele vastklikken van de betalingen en of de verkoper zijn huiswerk goed heeft gedaan.
Bereken de impact van inflatie: De jaarlijkse inflatiecorrectie kan je maandlasten verhogen. Het is belangrijk om een goed beeld te krijgen van hoe de canon zich in de komende jaren zal ontwikkelen. Dit kan een grote invloed hebben op je financiële planning.
Overweeg afkoopopties: Bij de aankoop van een woning met erfpacht kun je ook overwegen om de canon verplichting direct af te kopen. Dit kan een goede optie zijn als je de zekerheid wilt dat je in de toekomst niet geconfronteerd wordt met stijgende canonbetalingen. Bereken van tevoren de hoogte van de afkoopsom en de impact op je financiën.
Houd rekening met de verkorte uitstelduur: Als je besluit om de canon af te kopen, wees dan voorbereid op een hogere afkoopsom naarmate de uitstelduur korter wordt. Dit kan de kosten op korte termijn flink verhogen, dus zorg ervoor dat je een weloverwogen beslissing neemt.
Neem contact op met een expert: Gezien de complexiteit van erfpacht en de invloed van inflatie, is het raadzaam om advies in te winnen van een expert, zoals een MVA-Erfpachtdeskundige, om te begrijpen hoe de erfpachtvoorwaarden invloed kunnen hebben op de waarde van de woning en je toekomstige financiële verplichtingen.
Dus, ga je kopen of verkopen in Amsterdam? Schakel een MVA Erfpacht Deskundige in! Zij beschikken over de juiste expertise en ontzorgen je bij elke stap in deze complexe regelgeving.
)
Over deze blogger
Pieter Joep van den Brink is Register Makelaar en MVA erfpachtdeskundige. Hij staat samen met zijn team van kantoor Carla van den Brink al sinds 1979 klaar voor Amsterdammers. Met diepgaande kennis van de Amsterdamse erfpacht en decennialange ervaring begeleidt Pieter Joep zowel kopers als verkopers bij alle vraagstukken rondom erfpacht.
Heb je vragen voor Pieter Joep? Neem dan contact op met zijn kantoor.